روزنامه وطن امروز
1399/03/21
میراث خانه به دوشی
گروه اقتصادی: بازار اجاره‌بها با وجود رکود کرونایی در این روزها بسیار پررونق است؛ بازاری یک طرفه که صاحبخانه‌ها در نبود نظارت کافی هر قیمتی که می‌خواهند برای اجاره‌بها اعلام می‌کنند. با این دست فرمان اغلب مستأجرها ترجیح می‌دهند شهرهای بزرگ را ترک و حاشیه‌نشین شوند. به گزارش «وطن امروز»، شروع فصل گرما برای مستاجرها همراه با یک کابوس سالانه است؛ تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید با صاحبخانه. این کابوس در سال جاری نسبت به سال‌های گذشته بسیار وحشتناک‌تر شده است. روند افزایش قیمت ارز، مسکن و طلا تاثیر خود را بر بازار اجاره‌بها گذاشته و صاحبخانه‌ها برای عقب نیفتادن از روند صعودی تورم، هزینه‌های اجاره را افزایش داده‌اند. البته ارقام موجود برای اجاره‌بها و رهن مسکن در شهرهای بزرگ حتی از ارقام تورم در دیگر بخش‌های اقتصاد پیشی گرفته است. حتی با در نظر گرفتن اینکه هزینه‌های اجاره مطابق با تورم افزایش پیدا کرده باشد، این موضوع نباید مغفول بماند که درآمدهای یک مستاجر در حال حاضر متناسب با افزایش ارزش سرمایه صاحبخانه رشد نداشته و انتظار دوام آوردن مستاجرها در این شرایط بی‌جاست. بر این اساس رشد اجاره‌بها معلول عامل بنیادی‌تری به نام رشد قیمت مسکن است که خود معلول عقب افتادن عرضه از تقاضا و عمل نکردن دولت به وظایف قانونی خود است. بررسی آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سازمان آمار نشان می‌دهد طی 20 سال اخیر نحوه تصرف مسکن مردم به دلیل عقب ماندن درآمدهای آنها نسبت به قیمت مسکن تغییر محسوسی داشته است به طوری که در سال 75 تنها 15 درصد از مردم مستاجر بودند اما به مرور این آمار در سال 95 به بیش از 30 درصد افزایش یافته است که نشان از رشد 100 درصدی تعداد مستاجرها در 30 سال دارد. همزمان با افزایش تعداد مستاجرها، ارقام اجاره‌بها هم رشد قابل‌توجهی داشته است، رشدی که در مقاطعی با طرح‌هایی مانند مسکن مهر یا تسهیلات بانکی کمی از شدت آن کاسته شده بود. با شروع به کار دولت روحانی و تمرکزش بر اصل دخالت نکردن دولت در بازار و تولید مسکن، روند رشد هزینه‌های اجاره‌بها افزایش داشته است. براساس گزارش‌های رسمی وزارت راه‌وشهرسازی، سال 92 متوسط اجاره‌بهای یک متر واحد مسکونی در شهر تهران 19 هزار تومان بوده است، این یعنی مستاجرها می‌توانستند یک واحد مسکونی 100 متری را در شهر تهران با هزینه ماهانه یک میلیون و 900 هزار تومان اجاره کنند. این رقم در پایان سال 98 طبق آمارهای رسمی به 51 هزار تومان رسیده است. یعنی همان واحدی مسکونی را که در سال 92 اجاره‌اش کمتر از 2 میلیون تومان بوده در زمستان سال پیش با 5 میلیون تومان ماهانه هم مستاجرها نمی‌توانستند اجاره کنند. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که شرایط بازار اجاره‌بها بسیار وخیم‌تر از رشد 200 درصدی هزینه‌های اجاره‌بها از ابتدای دولت است و اجاره یک واحد 100 متری با مبلغ ماهانه 5 میلیون تومان عملا در تهران غیرممکن است. در همین چند ماه گذشته از سال 99 و روشن شدن تبعات اقتصادی کرونا که واحدهای مسکونی را تبدیل به محل درآمد اصلی اکثر صاحبخانه‌ها کرده، در کنار عواملی مانند رشد قیمت طلا، ارز و مسکن که پیش‌تر قید شد، اجاره‌بها هم افزایش یافته است. برای بررسی بیشتر بازار اجاره‌بها سراغ یکی از مشاوران معاملات املاک در مرکز شهر تهران (حوالی انقلاب) رفتیم و فایل‌های پیشنهادی مردم برای واحدهای 50 تا 70 متری را جویا شدیم. این مشاور املاک در ابتدای اظهارات خود پیش از هر چیز خاطرنشان کرد که برای اجاره یک واحد نقلی و بدون امکانات هم در این منطقه حداقل 50 میلیون تومان احتیاج است و در صورتی که چنین توانی نداریم اساسا امیدی به پیدا کردن خانه نداشته باشیم. او توضیح می‌دهد که بخش قابل توجهی از مستاجرهای این منطقه با شروع فصل نقل و انتقال و کشف قیمت‌های جدید ترجیح داده‌اند یا واحدهای خود را کوچک کنند یا به منطقه‌ای پایین‌تر بروند یا ایضا از تهران خارج شوند. به گفته این مشاور املاک، هزینه رهن کامل یک واحد 60 متری با عمر 20 سال در منطقه انقلاب 160 میلیون تومان است. این مشاور املاک درباره واحدی که بتوان با پرداخت هزینه همزمان ودیعه و اجاره ماهانه تملک کرد، گفت: واحدی که صرفا اجاره برای آن پرداخت شود بسیار محدود است اما یک واحد 60 متری 25 سال را می‌توان با 80 میلیون رهن و 2 میلیون تومان اجاره کرد. زمانی که از او هزینه اجاره و رهن یک خانه نوساز در این منطقه را با متراژی بین 80 تا 90 متر جویا شدیم، گفت: 250 میلیون ودیعه و یک میلیون اجاره برای آن لازم است. * طرح مجلس برای رفع مشکل مسکن در همین باره عضو هیأت‌رئیسه مجلس از تدوین طرحی در مجلس برای حل مشکل مسکن خبر داد و گفت: این طرح هفته آینده با یک فوریت تقدیم هیأت‌رئیسه میشود. حسینعلی حاجی‌دلیگانی درباره مشکل مسکن جوانان گفت: بحثی را در مجلس دنبال می‌کنیم که با توجه به وضعیت خاصی که در بازار مسکن روی داده، مجلس یازدهم باید یک اقدام انقلابی برای حل فوری مشکل مسکن انجام دهد و مشکلات مردم در این زمینه را برطرف کند. بازار مسکن هم از کمبود، هم از تورم افسارگسیخته و هم از مشکل مدیریت و رهاشدگی رنج می‌برد که باید حل کنیم. به گفته عضو هیأت‌رئیسه مجلس، به نظر می‌رسد طرح نمایندگان باید با یک فوریت تقدیم هیأت‌رئیسه شود و اقدامات فوری برای حل مشکل مسکن انجام شود. وی افزود: دنبال این هستیم که 2 بسته سیاستی، یکی بسته نظارتی و دیگری بسته تقنینی و اصلاح قوانین مرتبط با مسکن را تهیه کنیم. آنچه در حال حاضر بر قیمت مسکن اثر دارد ولی قانون آن اجرا نمی‌شود، به عنوان مثال ماده 54 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است که دولت باید در شهرهای بیش از 100 هزار نفر جمعیت از خانه‌های خالی مالیات بگیرد. اگر چه این قانون مصوب سال 94 است اما تاکنون از سوی دولت اجرا نشده و این جای تأسف دارد که چرا بند «ث» تبصره 6 قانون بودجه 99 کل کشور اجرا نشده و مالیات بر خانه‌های خالی را اجرا نکردند. حاجی‌دلیگانی بسته دوم سیاست مسکن را شامل بخش تقنینی عنوان کرد و گفت: این بحث شامل خلأهای قانونی است؛ جایی که نیاز به اصلاح قانون است و این قوانین مانع تولید مسکن شده‌اند، باید اصلاح شوند و در سال جهش تولید باید در تولید مسکن رونق صورت گیرد. عضو هیأت‌رئیسه مجلس با بیان اینکه همه مواد مورد نیاز تولید مسکن در داخل کشور وجود دارد، گفت: مشکلاتی در این زمینه وجود دارد که از نظر قانون‌گذاری باید اصلاح شود. یکی از محورهای اصلی تولید مسکن این است که 60 درصد هزینه مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و این نسبت در تهران به 70 درصد هم می‌رسد، بنابراین اگر بتوان با راهکاری قیمت زمین را از مسکن جدا کرد، قیمت مسکن کاهش می‌یابد. نماینده شاهین‌شهر، برخوار و میمه در مجلس گفت: کشور ما از 165 میلیون هکتار وسعتی که دارد، تنها در 42 درصد آن سکونتگاه ساخته شده و ساخت مسکن در کمتر از 5 درصد مساحت کشور باعث شده تراکم جمعیت صورت گیرد و قیمت‌ها بالا رود، به خاطر اینکه طرح آمایش سرزمینی اجرا نشده است و نمی‌دانیم جواب خدا را چه بدهیم که زمینی به این وسعت برای کشور قرار داده اما در شهرهای ما تراکم جمعیت وجود دارد و قیمت بشدت افزایش یافته است و ما دنبال حل این مسائل هستیم. حاجی‌دلیگانی در عین حال گفت: در حال حاضر 5/3 میلیون پسر و 3میلیون دختر در کشور داریم که زمان ازدواج‌شان گذشته و هنوز ازدواج نکرده‌اند و هر سال حدود 828 هزار پسر و 630 هزار دختر به سن ازدواج می‌رسند. وی افزود: طرح مسکن هفته آینده در مجلس مطرح میشود. در هفته جاری امضای نمایندگان تکمیل شده و این طرح با امضای نمایندگان به هیأت‌رئیسه مجلس ارائه میشود و با قید یک فوریت در دستور جلسه هفته آینده مجلس قرار می‌گیرد. عضو هیأت‌رئیسه مجلس همچنین در پاسخ به اینکه آیا برای اصلاح وضعیت مسکن فقط باید از دولت انتظار داشت یا اینکه باید زمینه را برای حضور بخش خصوصی در تولید مسکن فراهم کرد، گفت: باید موانع رونق مسکن را برداریم تا بخش خصوصی رغبت پیدا کند و نقدینگی و سرمایه خود را برای ساخت مسکن بیاورد، البته دولت هم باید موانع را برطرف کند؛ از جمله آزادسازی زمین، گرفتاری‌های شورای عالی شهرسازی و معماری برای توسعه شهرها وجود دارد که باید این موانع برطرف شود. *** [دولت در حوزه مسکن فقط حرف زد] مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه راهکارهای ارائه‌شده در دولت آقای روحانی تاکنون منجر به صاحبخانه شدن یک نفر هم نشده است، خاطرنشان کرد: متاسفانه مسؤولان کشور به جای ارائه راهکار و توجه به راهکارهای کارشناسان اقتصادی و مسکن بیشتر حرف می‌زنند تا عمل به راهکارهایی که حلال مشکل بخش مسکن است. شاید تنها راهکار ارائه شده از سوی مسؤولان بویژه در زمان آقای روحانی راهکارهای تاثیرگذار بر روان مردم است یعنی به جای ارائه راهکار عملیاتی با بیان مطالبی به دنبال کاهش نرخ مسکن از طریق بار روانی موضوعات مطرح شده هستند که قطعا هیچ کمکی به بخش مسکن و رفع چالش‌های این حوزه نمی‌کند. وی با بیان این نکته که باید در بخش مسکن واقع‌نگر بود تا بر چالش‌های آن غلبه کرد، گفت: راهکار حل مشکل مسکن دیدن واقعیت‌های این بخش است بدون هر گونه شعاردهی. تدوین قوانین و تصویب دریافت مالیات از خانه‌های خالی راهکار مهمی است اما مهم‌ترین راهکار حل چالش مسکن در کشور تولید مسکن و ارائه زمین رایگان یا ارزان به متقاضیان واقعی است، هر چند کوتاه کردن دست دلالان با دریافت مالیات‌های سنگین از آنها در بخش مسکن نیز راهکار بسیار خوب و کمک‌کننده‌ای برای رفع نیازهای سرکوب‌شده واقعی در بخش مسکن برای خانه‌دار شدن است. اگر انبوه‌سازی و ساخت مسکن در دستور کار دولت قرار نگیرد دلالان همچنان در بازار جولان می‌دهند، لذا تغییر سیاست‌گذاری‌ها به سمت تولید بیشتر و کوتاه کردن دست دلالان از بازار بهترین و موثرترین راهکار خانه‌دار کردن مردمی است که از گرانی مسکن بشدت رنج می‌برند. این کارشناس حوزه مسکن افزایش هزینه‌های اجاره‌بها را ناشی از تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای و افزایش قیمت آن در سال‌های اخیر دانست و اظهار داشت: تمام سیاست‌هایی که هیچگاه منجر به عمل نشد امروز باعث نجومی‌شدن هزینه‌های اجاره‌بها شده به طوری که مردم ترجیح می‌دهند به سمت حاشیه شهرها حرکت کنند. *** پیشنهاد کارشناس مسکن برای کاهش نرخ اجاره‌بها بخش خصوصی واحدهای مسکونی مورد نیاز مستأجرها را تأمین کند ایرج رهبر، کارشناس بخش مسکن با توضیح اینکه در ایران فرهنگ مالکیت بیشتر از فرهنگ اجاره‌داری جا افتاده است، گفت: بحث تصدی‌گری و مالک خانه بودن موضوعی است که از قدیم در فرهنگ ایرانی وجود داشته است. شاید به دلیل همین فرهنگ است که بخش خصوصی تمایلی برای ورود به بازار اجاره به شکل حرفه‌ای ندارد. البته این روند در سال‌های اخیر و افزایش مستاجر در کشور تغییر کرده است. اجاره‌داری به صورت حرفه‌ای در بسیاری از کشورهای دنیا تجربه شده و نتیجه خود را پس داده است. عضو هیأت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، دراین باره افزود: طبق آمارها نزدیک به 40 درصد از جمعیت کشور مستاجر هستند، البته این رقم در شهرهای کوچک و بزرگ متفاوت است، برای مثال در تهران به مراتب رقم بالاتر است. جمع‌بندی این آمار یعنی بازار بسیار مناسبی با حجم بالای تقاضا در زمینه اجاره مسکن وجود دارد. رهبر اظهار داشت: مطالعات تطبیقی نشان می‌دهد کشورهایی که مانند ایران چنین بازار اجاره‌ای دارند، برای تامین نیاز متقاضیان از ظرفیت بخش خصوصی استفاده می‌کنند، به این صورت که شرکت‌های انبوه‌ساز موظف می‌شوند بخشی از تولیدات خود را به شکل اجاره برای یک مدت مشخص که کمتر از 5 سال نیست در اختیار متقاضیان قرار دهند. این اقدام نیازمند ورود بخش خصوصی به بازار مسکن است. رهبر خاطرنشان کرد: این اتفاق می‌تواند با مداخله دولت هم صورت گیرد، البته انتظار این است که اگر دولت مجری است اجاره منتهی به تملیک شود؛ چنین سیاستی هم در اغلب کشورهای توسعه‌یافته رایج است اما در ایران تاکنون محقق نشده است. کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: قانون اساسی جمهوری اسلامی به صراحت دولت را مسؤول خانه‌دار کردن مردم دانسته است و این حق مردم بر گردن دولت‌هاست. وی گفت: قانون روش‌هایی برای ساماندهی و عرضه مسکن مصوب سال 78 ارائه داده است که نمونه‌های عملیاتی آن شامل اعطای زمین‌های ارزان‌قیمت، تسهیلات ارزان، تخفیف‌های مالیاتی و عوارضی برای اینکه واحد مسکونی را در اختیار متقاضیان بگذارد، است که مسکن مهر نمونه‌ای از این موارد بود که متاسفانه در دولت روحانی تداوم پیدا نکرد. رهبر در پایان خاطرنشان کرد: طرح مسکن مهر در راستای وظایف دولت نسبت به خانه‌دار کردن مردم صورت گرفت و تا حدودی توانست بار هزینه‌های مسکن را در سبد هزینه‌های خانوار کاهش دهد و احتیاج است بار دیگر دولت‌ها به سمت چنین طرح‌هایی حرکت کنند. *** گلایه نایب‌رئیس اتحادیه مسکن درباره وضعیت این روزهای بازار اجاره‌بها دولت وظیفه خود را در حوزه مسکن فراموش کرده است حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مسکن در گفت‌وگو با «وطن امروز» با اشاره به اینکه در دولت آقای روحانی توازن بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن نادیده گرفته شد، خاطرنشان کرد: یکی از موضوعاتی که راهکار بسیار اساسی در حل مشکل مسکن به شمار می‌رود ایجاد توازن بین عرضه و تقاضای مسکن است. دولت آقای روحانی سالانه بین 300 تا 400 هزار مسکن ساخته است در حالی که کشور بین یک تا 2 میلیون نیاز انباشت شده دارد بنابراین در حوزه عرضه و تقاضا توازن از دست رفته است و این عدم توازن است که قیمت مسکن را به حد نامتعادلی افزایش داده و مردم را با چالش‌های مختلفی روبه‌رو کرده است. وی بیان داشت: اگر تولید مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یابد و بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد شود قطعا قیمت‌ها منطقی میشود و حباب مسکن از بین می‌رود و در نهایت این موضوع منجر به خانه‌دار شدن مستاجرها یا کاهش هزینه‌های آنها میشود. بی‌توجهی دولت به تولید مسکن باعث آن شد که متاسفانه صدور پروانه‌های ساختمانی با کاهش چشم‌گیری مواجه شود. پر واضح است تا زمانی که خانه برای مردم تولید نشود به علت کمبود آن و تقاضای بسیار زیاد، مسکن همچنان در اوج قیمتی خود باقی می‌ماند. عقبایی کاهش سطح درآمدها را یکی از مسائل تاثیرگذار در عدم توانایی خرید یا اجاره مسکن مناسب عنوان کرد و افزود: یکی از موضوعات دیگری که در این میان مهم است و البته نادیده گرفته شده کاهش قدرت خرید مردم و کاهش ارزش پول ملی است. هنگامی که سطح درآمدها با قیمت‌ها یکسان نباشد و ناترازی دراین بخش دیده شود قطعا مردمی که روز به روز زیر خط فقر می‌روند - قادر به خرید یا حتی اجاره مسکن مطلوب و مورد نظر خود نخواهند بود. اینگونه است که طبقات متوسط جامعه به جنوب شهر رفته و مردم جنوب شهر به دلیل افزایش اجاره‌ها راه حاشیه‌نشینی را در پیش گرفته‌اند. وی با تاکید بر اهمیت اعطای تسهیلات به متقاضیان واقعی مسکن گفت: افزایش میزان تسهیلات بانکی برای خانه‌دار کردن مردم نیز موضوع مهمی است. روال کشورهای توسعه‌یافته در اختیار قرار دادن بخش اعظمی از هزینه خرید خانه است در حالی که در ایران بخش ناچیزی از قیمت مسکن به عنوان وام ارائه میشود که با این میزان وام، متقاضی حتی قادر به خرید چند متر ناقابل خانه در شهرهای بزرگ نیست. از سوی دیگر حتی اگر وام‌های کلان برای خرید خانه به مردم پرداخت شود به علت نداشتن درآمد کافی، مردم قادر به پرداخت اقساط خود نخواهند بود که این نیز قوز بالا قوز دیگری است، بنابراین اعطای زمین رایگان و حمایت دولت از ساخت‌و‌ساز مسکن به صورت انبوه برای مردم بهترین راهکار خانه‌دار کردن اقشار متوسط و نیازمند جامعه است.