روزنامه وطن امروز
1399/05/08
بورس املاک راه یا چاه؟
گروه اقتصادی: تأمین مسکن همواره یکی از دغدغه‌های اساسی مردم بوده و حالا در پی موج فزاینده تورم و افزایش سطح قیمت‌ها در حوزه مسکن ملکی و استیجاری، این مساله عمیق‌تر هم شده است. ابتدای همین هفته بود که دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌و‌شهرسازی با انتشار گزارشی، جدیدترین قیمت مسکن در شهر تهران را اعلام کرد. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی تیرماه در پایتخت ۲۰ میلیون و ۹۸۶ هزار و ۱۰۰ تومان بود که نسبت به ماه گذشته (خرداد ۹۹) رشد ۱۰ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال گذشته (تیرماه ۹۸) رشد 1/54 درصد داشته است. شیب تند افزایش قیمت مسکن در شهرهای مختلف بویژه در شهر تهران، تأمین مسکن ملکی و استیجاری را برای مردم بیش از هر زمان دیگری دشوار کرده است. دولت برای جبران این وضعیت برنامه‌هایی از قبیل طرح اقدام ملی مسکن و وام ودیعه اجاره را اجرایی کرد. مجلس هم برای تقویت عرضه واحدهای مسکونی خالی اقدام به تدوین طرحی برای دریافت مالیات سنگین از واحدهای مسکونی خالی برای مجبور کردن صاحبان این واحدها به عرضه مسکن کرد. با این حال هیچ یک از این طرح‌ها و برنامه‌ها تاکنون نتوانسته روند صعودی قیمت‌ها در این بازار را متوقف کند. اخیرا اما طرح جدیدی در حوزه مسکن و املاک تصویب شده است. بورس املاک طرح جدیدی است که طراحان آن اهداف مختلفی را برای راه‌اندازی آن مطرح کرده‌اند. دهم تیرماه ۹۹ فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد در نشستی که با فعالان بازار سرمایه داشت، از راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات در آینده‌ای نزدیک خبر داد. حدود یک هفته پس از آن، نخستین نشست هیأت مؤسس بورس املاک ایران با حضور ۳ تن از اعضای شورای بورس در محل تالار بورس کالای ایران برگزار شد. در این نشست اعضای هیأت مؤسس انتخاب و با حضور نماینده سازمان بورس، بورس املاک به عنوان پنجمین بورس ایران متولد شد. * تأمین مالی ساخت و ساز با بورس املاک پس از اعلام تصویب ایجاد بورس املاک، رئیس سازمان بورس درباره جزئیات آن با اعلام اینکه سرمایه اولیه تشکیل این بورس، ۵ هزار میلیارد تومان است، گفت: تشکیل بورس املاک، مستغلات و امتیازات علاوه بر کمک به حوزه املاک و ساختوساز مسکن و امتیازات در کشور، طیف وسیعی از دارایی‌ها را نیز پوشش خواهد داد که در سایر بورس‌ها قابلیت معامله و ابزار تأمین مالی آن به این شکل وجود ندارد. حسن قالیباف‌اصل افزود: بنا بر این مصوبه، 3 گروه سهامداری بورس املاک، مستغلات و امتیازات، شامل 35 درصد تشکل‌های بخش خصوصی و تعاونی، 35 درصد نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی و 30 درصد نیز عامه مردم خواهند بود. سخنگوی سازمان بورس و اوراق بهادار توضیح داد: بنا بر این مصوبه مقرر شد 3 گروه سهامداری در این بورس به عنوان سهامداران مشارکت داشته باشند و 35 درصد از این سهام در اختیار تشکل‌های بخش خصوصی خواهد بود که توسط اتاق تعاون و اتاق بازرگانی مشخص شده است و فعالان صنعت ساختوساز و ساختمان کشور در آن حضور خواهند داشت. قالیباف اصل گفت: 35 درصد گروه سهامداری نیز مربوط به نهادهای عمومی دولتی و غیردولتی است که مالکیت بخش عمده‌ای از زمین‌های کشور را در اختیار دارند. وی در ادامه گفت: 30 درصد از سهام بورس جدید نیز از طریق پذیره‌نویسی عام عرضه خواهد شد که صرفا اشخاص حقیقی می‌توانند با مشارکت در این پذیره‌نویسی، به عنوان سهامدار حقیقی سرمایه‌گذاری کنند. این مقام مسؤول اضافه کرد: سازمان بورس و اوراق بهادار کشور نیز مکلف شده است مقدمات لازم را فراهم کند تا هر چه سریع‌تر زمینه‌های تأسیس این بورس مهیا و حداکثر تا 4 ماه آینده نهایی شود. * فروش متری مسکن در بورس املاک عضو شورای عالی بورس درباره سامان دادن بازار مسکن در بورس املاک و مستغلات گفت: سهم بخش مسکن در اقتصاد ملی حدود 35 درصد است و بر اساس اصل 31 قانون اساسی دولت مکلف به تامین مسکن مردم است. شاهین چراغی اظهار داشت: با توجه به اهمیت بخش مسکن در سبد خانوار، نیازمند بورس مستقل برای افزایش تولید بخش مسکن هستیم. عضو شورای عالی بورس گفت: در ساختار اقتصاد ملی، زمین‌های بزرگ که موجب انبوه‌سازی‌های بزرگ و کاهش قیمت تمام‌شده میشود در اختیار نهادهای عمومی و مجموعه‌های دولتی است و در حال حاضر قوانین و مقرراتی تصویب شده است که دولت و نهادهای عمومی، منابع و زمین‌ها را برای طرح‌های انبوه‌سازی در اختیار قرار دهند. چراغی ادامه داد: بر اساس منابع مالی‌ای که در بازار سرمایه ایران وجود دارد اگر دارندگان زمین و افرادی که منابع مالی دارند و پیمانکاران بزرگی که در این 40 سال تجربه خوبی در صنعت ساخت و ساز دارند را کنار هم قرار دهیم تحول اساسی در بخش ساختوساز ایجاد خواهیم کرد. وی افزود: به طور متوسط سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور باید ساخته شود. عضو شورای عالی بورس گفت: در بورس املاک و مستغلات، اوراق مختلفی مانند «صندوق‌های زمین و ساختمان» و «طرح‌های فروش متری» طراحی خواهد شد. وی افزود: بر اساس مصوبه هیأت وزیران تمام مجموعه‌های دولتی می‌توانند با قیمت کارشناسی، دارایی‌های خود را تبدیل به اوراق کنند و این اوراق قیمت‌گذاری میشود و قابل معامله تا انتهای طرح خواهد بود. عضو شورای عالی بورس ادامه داد: دارندگان اوراق می‌توانند ملک‌شان را بر اساس مدل قیمت‌گذاری تحویل بگیرند یا به افراد دیگر واگذار کنند. *** عضو شورای عالی بورس در گفتوگو با «وطن امروز»: بورس املاک بستری برای تأمین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی است نایب‌رئیس اتاق بازرگانی ایران اظهار داشت: باید دقت کنیم شأن بورس املاک را به یک بنگاه معاملات ملکی تنزل ندهیم. بورس املاک قرار است همه امکاناتی را که بازار سرمایه دارد، در اختیار صنعت ساختمان قرار دهد. همچنین باید بتواند بستری را برای تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن، نظیر اجرای پروژه‌ها و تکمیل آنها فراهم کند. حسین سلاح‌ورزی در پاسخ به این سوال که آیا بورس املاک یک بازار یک‌طرفه است یا دوطرفه؟ گفت: بورس املاک در مرحله تأسیس است و مؤسسان آن قرار است برنامه اقدام، برنامه معامله و اساسنامه آن را ظرف مدت کوتاهی آماده کنند. اینکه چه تابلوهایی در بورس املاک وجود دارد و چه ابزارهای مالی قرار است در اختیار قرار گرفته شود، معلوم نیست و در حال حاضر تنها کلیات آن مشخص است. وی بورس املاک را عاملی برای ایجاد شفافیت در بازار مسکن و املاک دانست و گفت: یکی از معضلات اصلی مسکن، کمبود عرضه است و بورس املاک می‌تواند تولید و عرضه واحدهای ساختمانی را تسریع کند. از طرف دیگر این بازار می‌تواند بستر مناسبی برای مردم باشد تا بتوانند با اطمینان کامل سرمایه‌های خود را در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنند و از سود حاصل از این کار بهره‌مند شوند. عضو شورای عالی بورس با تاکید بر اینکه هدف بورس املاک تأمین نیازهای مصرفی مردم است، بیان کرد: در دنیا مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای شناخته نمی‌شود اما در کشور ما با وجود تورم، بخشی از مردم مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌دانند. ما برای جلوگیری از سوداگری و عدم هدایت نیازهای سرمایه‌ای به سمت بورس املاک باید عمق این بازار را با عرضه‌های بیشتر افزایش بدهیم تا تنها کسانی که به دنبال خرید مسکن هستند در این بازار بمانند و بتوانند ارزش ریالی سرمایه‌ای را که برای خرید خانه کنار گذاشته‌اند، حفظ کنند. *** رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتوگو با «وطن امروز»: تنها راه به تعادل‌رسیدن قیمت مسکن، افزایش عرضه است رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران ضمن تاکید بر استفاده از تجارب بین‌المللی در حوزه مسکن گفت: در هیچ جای دنیا بورس املاک نداریم و این بازار خیلی نمی‌تواند کمکی به بازار مسکن کند. از آنجا که مطالعه زیادی درباره بورس املاک نشده و یک ابداع است، لذا شاید بتواند به منزله یک آرامبخش موقت عمل کند اما کاربرد چندانی ندارد. مصطفی قلی‌خسروی بیان کرد: اینکه فردی برای حفظ ارزش پول خود در قالب بورس املاک اقدام به خرید متراژ کمی از یک ملک کند و بتواند با خرید متراژهای بیشتر در نهایت مالک یک واحد مسکونی شود، اتفاق خوبی است اما این طرح هنوز روی کاغذ است و دقیقا نمی‌توان گفت این اتفاق قابل انجام است یا خیر. وی درباره ساز‌و‌کار بورس املاک گفت: وزیر راه در جلسه‌ای گفت اگر فردی متراژی از یک ملک را که در بورس املاک خریداری کرده است، به اندازه یک واحد مسکونی برسد، به او یک واحد داده و در غیر این صورت تنها سود ناشی از افزایش قیمت ملک و سود تقسیمی اجاره بهای ملک به او پرداخت میشود. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران راه ثبات قیمت مسکن را رونق ساخت و ساز در این حوزه دانست و اظهار داشت: ما معتقدیم عرضه و تقاضاست که قیمت مسکن را تعیین می‌کند و از آنجا که در بخش عرضه با کمبودهای جدی مواجه هستیم، تنها راه به تعادل رسیدن قیمت مسکن افزایش عرضه است. وی ادامه داد: این کمبودها به قدری است که در صورت اجرایی شدن طرح مجلس مبنی بر موظف کردن دولت به ساخت سالی یک میلیون مسکن، احتمال دارد قیمت مسکن بعد از 5 سال به ثبات نسبی برسد. قلی‌خسروی در ادامه به آسیب‌شناسی بورس املاک پرداخت و گفت: با توجه به حجم بالای نقدینگی در کشور، ممکن است بورس املاک نیز به سرنوشت بورس اوراق بهادار دچار شود و به خاطر هجوم نقدینگی به سمت این بازار، مانند بورس اوراق بهادار که ارزش برخی شرکت‌هایی که زیان‌ده هستند هر روز بالاتر می‌رود، ارزش واحدهای بورس املاک نیز صرفا به خاطر ورود نقدینگی بالا برود، نه به خاطر موقعیت، مصالح و طراحی آن.