روزنامه اعتماد
1399/09/08
فروكش هيجان در بازار مسكن پس از انتخابات امريكا
گروه اقتصاديبراساس تازه‌ترين گزارش بانك مركزي از تحولات بازار مسكن پايتخت در آبان 99، آهنگ رشد قيمت‌ها در اين بازار حدود 2درصد نسبت به ماه مهر افزايش داشته كه كمترين ميزان نرخ رشد قيمت‌ها از ارديبهشت سال جاري تاكنون بوده است. هر چند نرخ رشد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نسبت به آبان 98 افزايش 118درصدي را به ثبت رساند. با وجود اينكه برخي معتقدند كاهش آهنگ رشد قيمت‌ها در آبان به دليل تضعيف قدرت خريد است، اما از آنجايي كه اين گزارش، اولين گزارش از بازار مسكن پس از انتخابات امريكاست، به نظر مي‌رسد در آن هيجانات اوليه ناشي از شكست ترامپ در انتخابات نمود پيدا كرده و بر واقعيت بازار مسكن سايه انداخته باشد. اما با تخليه هيجان از بازارها و در ماه آذر تعديل انتظارات افراد از بازار مسكن رخ خواهد داد. با توجه به افت و خيزهاي ناگهاني در بازارهاي موازي مانند سرمايه، ارز و خودرو به نظر مي‌رسد بهترين گزينه براي ورود نقدينگي سرگردان بازار مسكن خواهد بود.
متوسط قيمت هر مترمربع مسكن، 10 برابر دريافتي يك كارگر
براساس آنچه بانك مركزي منتشر كرده، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني پايتخت در آبان ماه به 27 ميليون و 193 هزار تومان رسيد. اين رقم نسبت به مهر سال جاري افزايش 1.8درصدي و نسبت به مدت مشابه سال گذشته كه 12 ميليون و 463 هزار تومان بود، افزايش 118.2درصدي داشته است. روند يك سال اخير قيمت‌ها در بازار مسكن نشان مي‌دهد كه با وجود هشدارهاي گوناگون مبني بر پايين بودن قدرت خريد افراد، اما قيمت‌ها همچنان به روند افزايشي خود ادامه مي‌دهند و تنها خوش‌بيني‌هايي از قبيل نتيجه انتخابات در امريكا مي‌تواند روند شتابان در اين بازار را براي مقطعي كُند كند. با وجود كاهش رشد قيمت‌ها در بازار مسكن، تعداد معاملات در فاصله مهر تا آبان نصف شده و از 8656 فقره معامله مسكن در مهر به 4466 معامله در آبان رسيد. با وجود اينكه تعداد معاملات بيش از 48درصد نسبت به مهر سال گذشته كاهش داشته اما نسبت به مدت مشابه سال 98 حدود 10درصد افزايش داشته است.
تغييرات قيمتي در 2 سال، 197درصد
در بخش ديگري از گزارش بانك مركزي، روند قيمت و تعداد معامله در بازار مسكن طي 8 ماهه نخست سال‌هاي 97 تا 99 مورد بررسي قرار گرفت. در اين مدت متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني حدود 197درصد افزايش داشته و از متري 7 ميليون و 284 هزار تومان به متري 21 ميليون و 679 هزار تومان رسيد. در اين مدت تعداد معاملات نيز بيش از 23درصد كاهش را به ثبت رساند. هر چند بيشترين كاهش متوسط تعداد معاملات در 8 ماهه 98 نسبت به مدت مشابه سال 97 بود كه در اين مدت 56درصد افت كرده و از 91 هزار و 106 معامله به 39 هزار و 871 فقره معامله در 8 ماهه نخست سال جاري رسيد.
اجاره‌بها همچنان بر مدار افزايشي
با استناد به گزارش بانك مركزي، شاخص اجاره مسكن در شهر تهران و كل مناطق شهري در ماه گذشته رشد 28.7 و 31.9درصدي نسبت به ماه مشابه سال گذشته داشته است. هر چند در گزارش مركز آمار كه ابتداي ماه جاري منتشر شد، تورم اجاره‌بها در آبان سال جاري نسبت به مدت مشابه سال گذشته 0.5درصد كمتر از بانك مركزي بود، اما هر دو گزارش نشان مي‌دهد كه نرخ اجاره‌بها بيشتر از روند افزايش قيمت‌هاي هر مترمربع واحد مسكوني است.
كاهش ساخت و ساز در بهار
با وجود اينكه روند شتابان متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در آبان كاهش داشته، اما به دليل ناتواني سمت عرضه در پاسخ‌دهي به مازاد تقاضا، به نظر نمي‌رسد آهسته شدن روند قيمت‌هاي مسكن در ماه‌هاي آتي ادامه‌دار باشد. براساس گزارش «گرد‌آوري اطلاعات پروانه‌هاي ساختماني صادر شده توسط شهرداري‌هاي كشور در فصل بهار سال ١٣٩٩» كه به‌تازگي توسط مركز آمار منتشر شد، در فصل مورد مطالعه 12818 پروانه احداث واحد مسكوني از سوي شهرداري تهران پيش‌بيني شده بود كه كاهش 27درصدي را نسبت به زمستان نشان مي‌دهد. در اين فصل 1680 پروانه احداث ساختمان توسط شهرداري تهران صادر شد كه نسبت به زمستان و بهار 98 كاهش 30 و 23.8درصدي داشته است. با وجود اينكه ماه بهار و تابستان از مهم‌ترين فصل‌ها براي ساخت و ساز مسكن است، عدم تعادل بين پروانه‌هاي پيش‌بيني و صادر شده نشان مي‌دهد كه روند افزايش قيمت‌ها ممكن است ادامه‌دار شود.
قيمت مسكن همسو با بازار ارز
با مقايسه روند قيمت‌ها در بازار مسكن، مي‌توان به اين نكته دريافت كه هر زمان تنش يا تغييري پيرامون بازار مسكن رخ دهد، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز بي‌توجه به قدرت خريد افراد و همسو با آن تغييرات به خصوص اگر در بازار ارز باشد، تغيير مي‌كند. مدعاي اين گزاره آن چيزي است كه از ارديبهشت تا مرداد در اين بازار رخ داد. در اين مدت نرخ ارز افزايش 31درصدي داشته و از 17 هزار و 150 تومان به 22 هزار و 400 تومان رسيد. در اين مدت رشد متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز با افزايش 43درصدي از 16 ميليون و 972 هزار تومان به 24 ميليون و 288 هزار تومان رسيد. نمونه ديگر جهش قيمت مسكن همراستا با ارز، در فاصله شهريور تا مهر سال جاري رقم خورد. در اين مدت نرخ ارز از حدود 24 هزار تومان به 31 هزار تومان رسيد كه افزايش 30درصدي را نشان مي‌دهد. در اين مدت متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني نيز با جهشي 10درصدي به 26 ميليون و 720 هزار تومان رسيد. در اين مدت به دليل دخالت‌ها و دستورالعمل‌هاي يك شبه براي بهبود وضعيت شاخص بورس، عمده سهامداران سرمايه‌هاي خود را از بورس بيرون كشيده و به ساير بازارهاي موازي وارد كردند. هر چند روند خروج از بازار سرمايه در آبان نيز ادامه داشت اما اميد به كاهش محدوديت‌ها پس از انتخابات امريكا همچنين افت نرخ دلار باعث كاهش تورم يك ماهه منتهي به آبان شد.
