روزنامه جوان
1400/05/16
۳ ضلع تصمیم مسکنی دولت آینده
آمار‌ها نشان می‌دهد روند تولید مسکن در کشور در هشت سال اخیر به صورت بی‌سابقه‌ای کاهش یافته، به نحوی که تعداد واحد مسکن ساخته شده (در سال ۹۲) از ۵/۱ میلیون واحد به کمتر از ۴۰۰ هزار واحد رسیده است. این در حالی است که به طور متوسط سالانه ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور انجام و به تقاضای بازار مسکن اضافه میشود. برآورد‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر بازار مسکن با ۶ میلیون تقاضای مسکن روبه‌رو است که باید به سرعت به آن پاسخ داده شود تا بتواند نیاز‌های بالفعل و بالقوه‌ای را که با ازدواج افراد مجرد اضافه میشود، پاسخ بدهد.از سوی دیگر جایگاه مسکن در کل اقتصاد ایران به نحوی است که تحول در آن بخش‌های زیادی از صنعت و اقتصاد را نیز به حرکت درمی‌آورد. بعضی کارشناسان تا ۱۸ صنعت را به صورت مستقیم با صنعت ساختمان در ارتباط می‌دانند و صد‌ها صنعت دیگر را نیز به صورت غیرمستقیم به آن مرتبط می‌دانند.
آنچه به نظر می‌رسد گره اصلی کار در سال‌های گذشته است، این باور دولتمردان تدبیر و امید بود که مسکن‌سازی وظیفه دولت نیست و دولت تنها باید زمینه‌ساز تولید مسکن در کشور باشد. به عبارت دیگر دولت وظیفه تأمین مسکن و پاسخ به تقاضا را به بازار مسکن سپرده و سیاستگذاری مسکن را تنها وظیفه خود می‌داند. این ایده در نقطه مقابل ایده دولت قبل از آن است که نه تنها ساخت مسکن را وظیفه خود می‌دانست بلکه در قالب پروژه مسکن مهر، میلیون‌ها مسکن را ساخت و تحویل مردم داد.
برای یافتن پاسخ این سؤال که کدام راه‌حل کاراتر است، باید سه موضوع را از هم تفکیک کرد و به آن پاسخ داد؛ نخست اینکه مشکل اصلی در عدم تعادل میان تقاضا و عرضه مسکن این است که متقاضیان مسکن امکان تأمین مالی خرید مسکن را ندارند و از آنجا که مسکن کالایی بی‌کشش بوده و تقاضای آن با افزایش قیمت کاهش نمی‌یابد ما با مشکل افسارگسیخته افزایش قیمت مواجه هستیم. به بیانی ساده‌تر اگر قیمت کالایی افزایش پیدا کند، طبعاً از توان خرید بعضی متقاضیان خارج میشود و وقتی تقاضا کم شود، برای تعادل عرضه قیمت کاهش می‌یابد و به نقطه بهینه قیمت می‌رسد، این همان دست نامرئی بازار است، اما وقتی کالا بی‌کشش باشد، یعنی کالا آن‌قدر ضروری است که با افزایش قیمت تقاضا چندان کم نمی‌شود، بنابراین هر چقدر هم قیمت کالا افزایش پیدا کند، تقاضا الزاماً کم نمی‌شود، پس طبیعی است برای شکل دادن به نیاز متقاضی دستان نامرئی بازار کفایت نمی‌کند و این دستان مداخله‌گر دولت است که باید وارد شود.
مسئله دوم این است که بخش اعظمی از هزینه مسکن در بازار مسکن، هزینه زمین است. از دوسوم هزینه مسکن گرفته تا ۹/۰ آن بسته به محل زمین هزینه زمین است که طبیعتاً نقش مهمی در قیمت مسکن دارد. زمین نیز از دو حالت خارج نیست؛ یا مالک شخصی دارد یا جزو اموال عمومی دولت است. در صورتی که اولی باشد، طبیعی است پاسخگوی تقاضای موجود که نقدینگی لازم برای تنها ساخت را هم ندارد، نخواهد بود، بنابراین ضلع دوم لزوم ورود دولت به ساخت مسکن، همین مالکیت عمومی دولت بر زمین‌های در اختیار است.
ضلع سوم این است که حتی در صورت حذف قیمت زمین از ساخت مسکن به طور متوسط در حال حاضر ساخت هر متر مسکن نیازمند ۵۰ میلیون ریال سرمایه‌گذاری است و اگر هر واحد را متوسط ۷۵ متر در نظر بگیریم به حدود ۳۷۵ میلیون تومان سرمایه برای ساخت واحد بدون قیمت زمین نیاز است؛ عددی که از واقعیت توانایی خرید موجود در میان متقاضیان یعنی زوج‌های جوان و جوانانی که دارای شغل و درآمد مناسب هم هستند نیز به دور است، بنابراین تأمین مالی ساخت نیز از عهده هر کسی جز دولت خارج است. طبیعی است در چنین شرایطی خروج دولت از بازار مسکن و ایده مسکن نساختن دولت، منجر به افت ساخت مسکن به یک‌چهارم نیاز بازار و هفت، هشت برابر شدن قیمت مسکن خواهد شد.
با توجه به آنچه گفته شد، راه‌حل وضعیت کنونی خارج از سه ضلع مطرح شده نیست. در واقع دولت سه وظیفه کلان در موضوع مسکن دارد. نخست دخالت در عرضه و تقاضا و حتی قیمت‌گذاری، دوم تأمین زمین و سوم تأمین مالی مسکن‌سازی.
در ضلع اول شاید یکی از جدی‌ترین و مهم‌ترین اقدامات ممکن همین قانون مالیات بر خانه‌های خالی باشد. هدف این قانون این است که هزینه احتکار مسکن را افزایش دهد و با این ابزار به افزایش عرضه مسکن کمک کند.
ضلع دوم لزوم ورود دولت و تأمین زمین است، در این موضوع راه‌حل‌های متنوعی وجود دارد. دولت می‌تواند از زمین‌های انفال که در اطراف شهر‌ها در اختیار دارد استفاده کند، تنها لازمه این کار سرمایه‌گذاری برای توسعه حمل‌ونقل و دسترسی به این زمین‌ها و ایجاد زیرساخت‌های شهری است تا آن‌ها را قابل سکونت کند و به آن ارزش مسکونی بدهد. تجربه مسکن مهر تا حدود زیادی در چارچوب این ایده اجرا شد. هزینه‌های بالای تأمین زیرساخت شهری و نبود زیرساخت‌های فرهنگی و اجتماعی زیست‌بوم انسانی از چالش‌های جدی این ایده است.
بافت فرسوده محل دیگری برای تأمین زمین مسکن است که نیازمند دخالت جدی شهرداری‌ها و دولت است. تأمین مسکن‌های موقت برای جابه‌جایی ساکنان بافت فرسوده، سرمایه‌گذاری و ضمانت بازگشت سرمایه از چالش‌های مهم این ایده است.
استفاده از زمین مازاد دانشگاه‌ها به خصوص در شهر‌هایی غیر از تهران برای ساخت مسکن برای فارغ‌التحصیلان دانشگاه ایده دیگری است که در بسیاری از شهر‌ها قابل پیاده‌سازی است. انتقال پادگان‌ها به خارج شهر و استفاده از زمین آن‌ها برای مسکن‌سازی علاوه بر اینکه مشکل زیرساخت‌های شهری در ایده اول را ندارد، نیازمند سرمایه‌گذاری بسیار کمتری برای ایجاد دسترسی است. این ایده با همکاری نیرو‌های مسلح و در چارچوب مسکن‌سازی برای خود نیرو‌های مسلح و خانواده‌های آنان تا حدود زیادی قابل پیاده‌سازی است.
ضلع سوم و مهم‌ترین ضلع برنامه پیشنهادی مسکن در دولت آینده، تأمین مالی پروژه مسکن دولتی است. رئیس‌جمهور منتخب در برنامه‌های تبلیغاتی خود بار‌ها با تکرار قانون الزام ساخت یک‌میلیون مسکن مجلس شورای اسلامی بر اجرای این الزام تأکید کرده است. با یک حساب ساده برای این کار حدود ۳۵۰ هزارمیلیارد تومان بودجه نیاز است؛ عددی معادل ۴۰ درصد کل بودجه عمومی کشور و این در حالی است که بودجه با ناترازی زیاد و کسری گسترده بسته شده است و دولت برای تأمین کسری خود به شدت با مشکل روبه‌رو خواهد شد.
از سوی دیگر به نظر می‌رسد وضعیت تورمی و نقدینگی در آستانه انفجار، اجازه تغییر پایه پولی و خلق نقدینگی را از دولت آینده سلب کرده است؛ ایده‌ای که پروژه مسکن مهر بر اساس آن تا حدود زیادی تأمین مالی شد.
چاره دولت سیدابراهیم رئیسی برای تأمین مالی یک‌میلیون واحد مسکن وعده داده شده، چیست؟ به نظر می‌رسد تنها راه تأمین مالی این وعده هدایت تسهیلات بانکی به صورت اجباری به سمت مسکن است. در واقع دولت باید با ورود قاطعانه به توان تسهیلات‌دهی نظام بانکی آن را به سمت موردنظر خود هدایت کند؛ عملیاتی که به آن برچسب‌زنی به تسهیلات نیز گفته میشود و طی آن بانک جز در مواردی که دولت اجازه می‌دهد، اجازه تسهیلات‌دهی ندارد. پیگیری تسهیلات به صورت زنجیره‌ای و نظارت و هدایت گام‌به‌گام آن به سمت زنجیره تولید مسکن لازمه این نوع تصمیم‌گیری جسورانه است. در هر صورت به نظر می‌رسد جز این ایده تقریباً همه ایده‌های تأمین مالی چنین وعده بزرگی به شدت تورم‌زا بوده و موجب افزایش هزینه‌ها از جمله هزینه‌های ساخت همین مسکن خواهد شد.
سایر اخبار این روزنامه
کوچ از ستاد مبارزه با مفاسد اقتصادی به شرکت بابک زنجانی!
کاش زمان می‌ایستاد!
جفایی که در حق قهرمانان خود روا داشتیم
چگونه می‌توان دولت وفاق ملی شد؟
وعده صادق می‌دهم
دولت سیزدهم و مسئولیت تحقق بیانیه گام دوم انقلاب
پرواز ابدی بدلکاری که پایش روی زمین بند نبود
شلیک اخطار ازمرز لبنان
ایران در بدترین شرایط کرونایی
۳ ضلع تصمیم مسکنی دولت آینده
