روزنامه ابتکار
1401/05/02
پیمان مولوی تردیدها در وعده کاهش قیمت مسکن
وقتی بازار املاک و مستغلات را مورد بحث قرار می‌دهیم، در واقع می‌خواهیم درباره ثروت بیش از 80 درصد ایرانیان صحبت کنیم. در این بازار ذی‌نفعان زیادی با رویکردهای مختلف حضور دارند و فعال‌اند. بازار املاک به مثابه کلیات اقتصاد غیرخطی و بسیار پیچیده است، این موضوع برخلاف نگاه سیاستگذار است که بیشتر تمایل دارد بازار را به صورت خطی، ساده و البته دستوری ارزیابی کند.بازار املاک سازوکارهای بسیار جالب و پرتکراری را به خود می‌بیند. اگر بخواهیم تحلیلی از بازار املاک و مستغلات داشته باشیم، از این جنبه باید به موضوع نگاه کنیم که زمین، ملک و مستغلات را نمی‌توانیم وارد کشور کنیم یا نمی‌توانیم با اعمال سیاست تعرفه‌ای، روی عرضه و تقاضای ملک، زمین و مستغلات آن اثر بگذاریم.
در ارزیابی بازار املاک، چشم‌انداز نرخ دلار و نرخ دلاری مسکن است. بر اساس پیش‌بینی که ما انجام داده‌ایم و اگر اتفاق خاصی نیفتد و سیاستگذار تا حدودی همین محدوده نرخ تورم را کنترل کند، نقطه تعادلی نرخ تورم در سال 1401 در محدوده 32 هزار تومان باقی می‌ماند و در سال 1402 به محدوده 40 هزار تومان، در سال 1403 به محدوده 48 هزار تومان و در سال 1404 هم به محدوده 63 هزار تومان می‌رسد. بازار املاک و مستغلات با قدرت به نرخ دلار واکنش نشان می‌دهد و از آن تبعیت می‌کند؛ به‌طوری که زمانی مقدم بر دلار است و در زمانی هم، عقب‌تر از دلار حرکت می‌کند. این موارد به ما سیگنال و پالس می‌دهد. مثل سال 1397 که نمودار نرخ دلاری مسکن به سطح پایین‌تر از خط روند کف رسید؛ به طوری که از تیر 97 شروع شد و دلار از 13 هزار تومان به 18 هزار تومان در دی‌ماه رسید. در آنجا تاکید شد که زمان فروش دلار، زمان خرید ملک است و این اتفاق هم افتاد. قیمت دلار تا خرداد 1399 به 18 هزار تومان برنگشت اما قیمت ملک 100 درصد افزایش یافت. به همین دلیل به تقدم و تاخرها باید توجه کرد.
اگر بخواهیم بازار املاک و مستغلات را به صورت جزئی ارزیابی کنیم، بهتر است به دور از پیشگویی‌ها، بر اساس سناریوبندی و سناریوسازی مجزا و متاثر از مولفه‌هایی همچون نقدینگی، رشد اقتصادی و تورم آن را مورد تحلیل قرار دهیم.
نخستین ریسک در بازار املاک در سال 1401 که می‌تواند در دوره رونق با آن مواجه شود، افزایش نرخ بهره است که باعث میشود نرخ بهره حقیقی منفی کمتر و صفر شود و متعاقب آن بازار املاک وارد رکود میشود. با نرخ بهره حدود 25 /3 درصد در ماه (مثل سال 1400)، رشد اقتصادی زیر پنج درصد و معادل 50 درصد تورم یا بیشتر (که می‌تواند اثر رشدی بگذارد)، بازار املاک و مستغلات به صورت توامان، به رشد خود ادامه می‌دهد.
نکته مهم در بازار املاک و مستغلات در سال 1397 تا 1400 این‌طور نبوده که رشد بازار املاک الزاماً با نرخ تورم هماهنگ بوده؛ البته بازار رشد کرده اما ارزش افزوده اقتصادی در خیلی سال‌ها مثبت یا بالا نبوده است؛ این بدان معناست که سال 1397 رشد 100 درصدی را در قیمت املاک داشتیم اما تورم هم داشتیم. طبق محاسبات ما اگر تورم را بکاهیم و یا حذف کنیم، بازار املاک 120 درصد ارزش افزوده اقتصادی فارغ از تورم خواهد داشت.
این بدان معناست که داشتن ملک در ساختار سرمایه‌گذاری ایرانیان آنها را در برابر تورم با کمترین ریسک و نقدشوندگی کمتر حفظ می‌کند اما در ساختار سرمایه توصیه میشود مسکن را به عنوان ابزار برای پوشش ریسک داشته باشند. البته نقاط ورود و خروج از بازار مسکن برای تیپ‌های مختلف خریدار یا تقاضا متفاوت خواهد بود.
سایر اخبار این روزنامه
« ابتکار» تاثیر نماد معاملاتی جفت‌ارز ریال-روبل بر اقتصاد ایران را بررسی کرد
روبل، مهمان تازه نفس مبادلات
بایدن موضوع احیای توافق هسته‌ای را به بعد از انتخابات کنگره موکول می کند؟
احیای برجام، شاید وقتی دیگر
پیمان مولوی
تردیدها در وعده کاهش قیمت مسکن
جاری شدن سیلاب در شرق استان فارس جان 21 نفر را گرفت
غافلگیری در سیل ناگهانی
واکنش آلمان به عکس یادگاری روسای جمهور ایران، ترکیه و روسیه در تهران
احیای برجام و تناقض حل مسئله
