روزنامه آرمان امروز
1401/06/15
40هزار سکه براي لاکچري نشيني!
براساس گزارش هاي رسمي، قيمت اجاره بها و خريد مسکن در سال جاري، به انفجاري ترين حد خود در طول 5 ساله گذشته رسيده است. اين درحالي است که گرانترين وارزان ترين خانه هاي تهران، با يکديگر اختلاف قيمتي 4 برابري را پيدا کرده اند. به‌گونه‌اي که هم اکنون قيمت برخي از واحدهاي لوکس در مناطق شمال شهر از مرز 500ميليارد تومان گذشته که معادل 300دستگاه خودروي پرايد صفر و به عبارتي حدود 40هزار قطعه سکه تمام بهار آزادي مي‌شود.گزارش هاي رسمي حکايت از آن دارد که ميانگين قيمت مسکن شهر تهران در خردادماه با جهش 8.4 درصدي به 39.4 ميليون تومان رسيده است ضمن آنکه تعداد معاملات نيز با افزايش 32.3 درصدي نسبت به ماه قبل مواجه بوده است.
آمارهاي بانک مرکزي نشان مي‌دهد در خردادماه سال 401 ، در ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله شده معادل 81 ميليون و 98 هزار تومان به منطقه يک و کمترين آن با 19 ميليون و 588 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.
بعد از منطقه 18 تهران، منطقه 17 تهران از نظر کمترين متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني معامله شده قرار گرفته است. متوسط قيمت مسکن در اين منطقه نيز در خرداد ماه 1401 حدود 20 ميليون و 728 هزار تومان بوده است. پس از آن منطقه 20 تهران با متوسط قيمت 20 ميليون و 997 هزار تومان براي هر مترمربع زيربناي مسکوني قرار دارد و به اين ترتيب 3 منطقه 18، 17 و 20 تهران رتبه اول تا سوم ارزان قيمت ترين مناطق تهران به لحاظ قيمت مسکن به خود اختصاص داده‌اند. همچنين منطقه 15 تهران با ميانگين قيمت 22 ميليون و 242 هزار تومان، منطقه 16 با ميانگين قيمت 22 ميليون و 457 هزار تومان و منطقه 19 با ميانگين قيمت 22 ميليون و 719 هزار تومان نيز رتبه هاي بعدي مناطق ارزان تهران را از نظر قيمت خانه دارند.
گزارش هاي بانک مرکزي همچنين درخصوص قيمت خانه هاي تهران در تيرماه، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران 417 ميليون ريال بود که حاکي از افزايش 5.8 درصدي نسبت به ماه قبل مي باشد. گفتني است ميانگين قيمت خريد و فروش زيربناي واحد مسکوني در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 38.8 درصد افزايش يافته است.
براين اساس، در اين ماه و در ميان مناطق 22 گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يک متر مربع زير بناي مسکوني معامله شده معادل 837.5 ميليون ريال به منطقه يک است که نسبت به ماه مشابه سال قبل 35 درصد افزايش را نشان مي‌دهند.
پينت هاوس هاي 300 تا 500 ميلياردي
در حالي که تعداد زيادي از مردم لنگ اجاره‌خانه‌اند، برخي واحدها در شمال و غرب پايتخت با ارقام نجومي معامله مي‌شوند.
پنت‌هاوس و ويلاهايي در شهر تهران با قيمت‌هاي 7 تا 15 ميليون دلار معادل 300 تا 500 ميليارد تومان براي فروش عرضه شده که گرانتر از قيمت خانه در منطقه بورلي هيلز آمريکا به عنوان يکي از گرانترين محله‌هاي دنيا است. نرخ‌هاي عجيب و غريب برخي خانه‌هاي لاکچري در شمال تهران از منطق و عرف بازار خارج شده است. شايد باورش سخت باشد اما بعضي مالکان قيمت‌هاي 200، 300، 400 ميليارد تومان و حتي بالاتر براي پنت‌هاوس، آپارتمان‌هاي فوق لوکس و ويلاهاي خود تعيين کرده‌اند که با احتساب نرخ ميانگين 28 هزار تومان براي هر دلار به رقم عجيب 7 تا 15 ميليون دلار مي‌رسد. نرخ‌هايي که از خانه‌هاي محله بِوِرلي هيلز آمريکا به عنوان يکي از گرانترين و مشهورترين محله‌هاي دنيا بيشتر است. به عنوان مثال يک عمارت لوکس 4446 متري، چهار خوابه با پنج سرويس بهداشتي معادل 7.5 ميليون دلار آگهي شده که نصف قيمت يک پنت‌هاوس 800 متري در تهران است. به عبارت ديگر قيمت هر متر از اين پنت‌هاوس در تهران بيش از 10 برابر عمارت لوکس در بورلي هيلز است.
پنت‌هاوس 420 ميليارد توماني!
پنت‌هاوس 800 متري به ادعاي آگهي دهنده تاپ لوکيشن در خيابان فرشته، داراي 4 اتاق خواب، 10 واحد پارکينگ، سالن اجتماعات، استخر، سونا، جکوزي، روف گاردن و ... به مبلغ 420 ميليارد تومان براي فروش عرضه شده که قيمت هر متر آن عدد عجيب و غريب 500 ميليون تومان است. نرخ اين خانه با دلار 28 هزار توماني به حدود 15 ميليون دلار مي‌رسد.
پنت‌هاوس در خيابان فرشته تهران
در محله ولنجک قيمت يک ويلاي 1000 متري که در سامانه کيليد آگهي شده 370 ميليارد تومان است که نرخ هر متر مربع آن به 370 ميليون تومان مي‌رسد. اين ويلا پنج خوابه، داراي سالن ورزش، استخر، سونا، جکوزي، لابي، آسانسور و غيره است.
سعدآباد يک ويلاي 2870 متري شش خوابه با سالن اجتماعات، روف گاردن، سالن ورزش، آنتن مرکزي و ديگر امکانات با قيمت هر متر مربع 300 ميليون تومان و قيمت کل 861 ميليارد تومان به فروش مي‌رسد.
ويلايي در شهرک غرب تهران
قيمت تعيين شده براي يک ويلاي نوساز 1100 متري در زعفرانيه داراي پنج اتاق خواب، شش واحد پارکينگ، استخر، سونا، جکوزي، سالن ورزشي و غيره 209 ميليارد تومان است که البته عنوان «زير قيمت» هم در آگهي آن درج شده است!
يک پنت هاوس 800 متري با پنج اتاق خواب، 9 واحد پارکينگ، سالن ورزش، استخر، روف گاردن، سونا، جکوزي و غيره با نرخ هر متر مربع 312 ميليون تومان و جمعا به مبلغ 250 ميليارد تومان فروخته مي‌شود.
چندي قبل هم بدون آنکه اشاره اي به قيمت ها شود، ليستي از 7 خانه از گرانترين خانه هاي تهران منتشر شد که در نوع خود قابل تامل بود. برج چناران درالهيه ، برج آلتون کورت درنياوران ،برج پاراميس درخيابان فرشته، ساختمان نارسيس درالهيه ، برج رولکس درفرمانيه ، برج روما رزيدنس درکامرانيه وبرج چناران در الهيه تهران، 7 برجي هستند که از آنها به عنوان گرانترين برج هاي مسکوني پايتخت ياد مي شود.
پنت‌هاوس‌ها، سازه‌هايي با نماي شيشه‌اي از سقف تا کف با طراحي دکوراسيون داخلي با طيف‌هاي رنگي براي آرامش بيشتر. سازه‌هايي که يک قرني مي‌شود به سمت طراحي‌هاي مدرن رفته براي جلب مشتري‌هايي که در رقابت در زندگي‌هاي لوکس و لاکچري‌اند. «رهن و اجاره پنت‌ها خيلي باب نيست. بيشتر اين پنت‌ها براي فروش‌اند.»
رهن و اجاره اين مکان‌هاي رويايي هم آداب و رسوم خاص خودش را دارد. «رهن پنت‌ها بر مبناي قيمت هر مترمربع سازه محاسبه مي‌شود.» قيمت پنت‌هاوسي به وسعت 1300 متر در قلب فرشته ساخته‌شده به سال 1398 مي‌شود چيزي حدود 000/000/000/500 تومان. يعني هر مترمربع حدود 384/600/000 تومان. «مالک يک سوم قيمت هر مترمربع را ضربدر متراژ کرده و آن را مبناي محاسبه رهن مي‌کند. در واقع پنت‌هاوس1300 متري 166/660/000/000 تومان رهن مي‌رود.»
داد و ستد اين خانه ها درحالي است که افزايش نجومي و انفجاري اجاره بها خانه‌به‌دوشان تهران را راهي حاشيه‌ها کرده. گروهي هم پناه برده‌اند به مناطق پايين‌تر به اميد دادن اجاره‌بهاي کمتر. «رهن و فروش پنت‌هاوس‌ها و ويلاهاي لوکس هيچ‌گاه از رونق نمي‌افتد. اين بازار هميشه داغ است و مشتري‌هاي خاص خودش را دارد.»
يک خونه لاکچري به ارزش 500 پرايد
قيمت پرايد دست دوم نه چندان سالم، اين روزها بين 80 تا 90 ميليون در بازار است. به اين ترتيب ، اگر قيمت گرانترين خانه هاي تهران 400 تا 500 ميليارد باشد مي توان آن را معادل 400تا 500 پرايد دست دوم و حدود 200 تا 250 پرايد صفر دانست.
منطقه 18، ته جدول قيمت ها
قيمت هاي نجومي برخي املاک لاکچري در تهران در حالي دست به دست مي شود که قيمت خانه ها در منطقه 18 تهران، يک چهارم بالاترين قيمت خانه هاي لاکچري پايتخت است. کمترين متوسط قيمت ملک در تيرماه با 207.8 ميليون ريال به منطقه 18 تعلق داشته است که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 54.6 درصد افزايش نشان داشته است.
اينهمه افزايش از کجا؟
«چرا» يي اين تفاوت از آن دست موضوعاتي است که به نظر مي رسد احتياج به هيچ تحليل و واکاوي خاصي ندارد. تنها دليل آن را مي توان در يک کلمه خلاصه کرد: افزايش بيش از پيش «فاصله طبقاني». به معناي کاهش توان اقتصادي فقرا و طبقه کارگري جامعه و رشد قدرت مالي بيش از پيش 4 درصدي ها! فاصله اي که دولت سيزدهم نيز با وجود تمام شعارهايش، هنوز نتوانسته جلوي زياد شدن آن را بگيرد!
مهدي روانشادنيا ـ کارشناس بازار مسکن در تحليل شرايط کنوني اين بازارمعتقد است: سال 1401 به صورت خاص عوامل بخش عرضه ناشي از قيمت نهاده‌هاي ساختماني و اصلاح نظام يارانه‌اي منجر به ايجاد تورم در بازار مسکن شد. از طرف ديگر وقتي بازارهاي موازي روند افزايشي به خود گرفتند متقاضيان خريد مسکن چه از قشر سوداگر و چه مصرف‌کننده، اين بازار را مستعد رشد ديدند.
وي با اشاره به کاهش ساخت و ساز در کشور گفت: هم‌اکنون تعداد پروانه‌هاي ساختماني و پايان کار بسيار محدود شده است. بايد تعقلي در وضعيت ساخت و ساز بخصوص مسکن متناسب با تقاضا به وجود بيايد. نهضت ملي مسکن تا زماني که وارد بازار نشود و قابل بهره‌برداري نباشد اثرگذاري چنداني بر قيمت‌ها نخواهد داشت.
روانشادنيا خاطرنشان کرد: ما تجربه‌ي مسکن مهر را داشتيم که بعضا مي‌بينيم برخي پروژه‌ها با گذشت بيش از 10 سال هنوز آماده تحويل نشده است. متقاضي مسکن که امروز به خانه نياز دارد نمي‌تواند از طريق مسکن دولتي نياز خود را تامين کند، بنابراين نرخ‌ها در بازار خود را نشان مي‌دهد.
وي درباره پيش‌بيني بازار مسکن در نيمه دوم سال جاري اظهار کرد: اميدواريم در نيمه دوم سال 1401 به يک فضايي برسيم که نرخ رشد قيمت مسکن پايين‌تر از تورم عمومي باشد. راهکار اصلي کنترل تورم عمومي و افزايش ساخت و ساز است. ثبات بازار در مردادماه را نمي‌توان يک تحول اساسي در اقتصاد مسکن دانست؛ فقط مي‌توان از واژه‌هاي ابهام و انتظار براي آن استفاده کرد که ان‌شاءالله در آينده برطرف‌شود.
سایر اخبار این روزنامه
