روزنامه وطن امروز
1401/06/20
اجاره‌بها از دیوار بالا می‌رود؟
گروه اقتصادی: در آستانه عبور از نیمه سال جاری هستیم و بررسی آمارهای حوزه مسکن حاکی از شرایط وخیم و تورم‌های قابل توجه این بخش در این مدت بوده است. وضعیت نابسامان این بخش از اقتصاد کشور موجب شد مقام معظم رهبری نیز در شهریورماه - که به مناسبت یک‌سالگی دولت سیزدهم با رئیس‌جمهور و اعضای هیات دولت دیدار داشتند - تاکید ویژه‌ای بر بخش مسکن داشته باشند. بررسی آخرین آمارهای مرکز آمار ایران درباره بخش مسکن نشان از این دارد که تورم نقطه به نقطه مسکن در تهران به 45.2 درصد رسیده است. همچنین بانک مرکزی نیز به عنوان دیگر مرجع آماری از رشد 38 درصدی متوسط قیمت مسکن در تهران گزارش می‌دهد. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مرداد 1401 نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل 45.2 و 50.6 درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. تورم اجاره‌بهای خانوارهای شهری در مرداد سال جاری نیز بر اساس گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده مرکز آمار به عدد 32.5 درصد رسیده است. به گزارش «وطن‌امروز»، اواخر خردادماه دولت برای کنترل افسارگسیخته تورم مسکن دست به صدور فرمان‌هایی زد؛ در جلسه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران ۳ قوه، موضوعات مدیریت نقدینگی و کاهش تورم مطرح شد و مورد بررسی اعضا قرار گرفت. بر این اساس، سران ۳ قوه تاکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی شود و همزمان طرح دوفوریتی مطرح شده در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. در همین زمینه مصوبه دولت در باره تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف 25 درصد در تهران و 20 درصد در شهرهای سراسر کشور مورد تایید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید. اما با گذشت بیش از 3 ماه از اعلام این دستورات به نظر می‌رسد به دلیل نبود نظارت کافی و عدم توانایی فنی برای تنظیم‌گری بازار اجاره‌بها، سقف افزایش 25 درصد برای اجاره‌بها محقق نشده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم اجاره در تیر و مرداد برای خانوارهای شهری 31.6 و 32.5 درصد بوده که این عدد به صورت میانگین و برای تمام شهرهای کشور است. * مسکن؛ اولویت اقتصادی اهمیت بخش مسکن و تأمین مسکن مورد نیاز برای مستأجران به حدی است که مقام معظم رهبری نیز چندی پیش در دیدار هیأت دولت در برشمردن اولویت‌های اقتصادی، مساله مسکن را مورد توجه قرار دادند و گفتند: «در قضیه مسکن عقب‌ماندگی زیادی وجود دارد که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت و اجاره‌بها و رنج و زحمت مردم شده است. بخش مسکن یکی از اولویت‌هاست. اولا خود حرکت در بخش مسکن ایجاد اشتغال می‌کند، ثانیا در مساله مسکن ما به خارج وابستگی نداریم. زمینش مال خودمان است، مصالحش مال خودمان است، طراحی اینها مال خودمان است. بنابراین به مساله مسکن باید رسید. ما در قضیه مسکن خیلی عقبیم. نتایجش را هم می‌بینید. قیمت خانه و اجاره‌خانه سرسام‌آور است. مردم واقعا در زحمتند». * شاخص اجاره‌بها در تهران تا 50 درصد رشد کرد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در مرداد ۱۴۰۱ در شهر تهران به تفکیک عمر بنا بررسی شد. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مرداد ۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۴۵ و ۵۰ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در مردادماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به ترتیب معادل 4.6 و 4.7 درصد است. * میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت: 45 میلیون بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در تیرماه 1401 عدد شاخص قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ١٥١,٩ رسید که نسبت به ماه قبل (140.3) 8.3 درصد افزایش داشته است. همچنین تورم مسکن برای خانوارهای شهری در تیرماه 1401 نیز بر اساس گزارش شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای شهری مرکز آمار 31.8 درصد بوده است. بنا بر این گزارش، مسکن خانوارهای شهری کشور در تیرماه 1401 نسبت به ماه مشابه سال قبل 31.8 درصد گران‌تر شده و نسبت به ماه گذشته (خرداد 1401) 4 درصد تورم را تجربه کرده است. منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل است. در تیرماه 1401 تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ٤٥,٢ درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (35.5 درصد) 9.7 واحد درصد افزایش داشته است. * تورم اجاره‌بها در کانال 30 درصد همچنین در آخرین آماری که مرکز آمار در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده منتشر کرده است، میزان تورم اجاره‌بها در تیرماه برای خانوارهای شهری عدد 32.5 درصد را به ثبت رساند، این در شرایطی است که برای چهارمین ماه پیاپی است که رقم تورم نقطه به نقطه اجاره در کانال 30 درصد باقی مانده است. * سامانه ملی املاک و اصلاح نظام مالیاتی مسکن، راهکارهای اصلی حل مشکل اجاره‌بها راه‌‌حل ریشه‌ای برای حل مشکل بازار مسکن، ابتدا تکمیل و امکان بهره‌برداری از سامانه ملی املاک و اسکان و سپس استفاده از تمام ابزارهای مالیاتی است. سامانه املاک به عنوان اساسی‌ترین ابزار داده‌کاوی و اتخاذ سیاست‌های مناسب برای هر منطقه سکونتگاهی است. از طرفی اجرای کامل ابزارهای متنوع مالیاتی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر زمین‌های بایر و مالیات بر درآمد اجاره، وابسته به این سامانه است. * یک دیواره که پشتش هیچی نداره! در سال‌های اخیر بازار مسکن کشور شاهد ایفای نقش یک بازیگر جدید و صدالبته تاثیرگذار است؛ تا پیش از این خریداران، مشتریان و مشاوران املاک و در مقطعی کوتاه آگهی روزنامه‌ها تنها طرفین یک خرید و فروش و اجاره یک واحد مسکونی بودند اما حالا سامانه‌های هوشمند به عنوان ابزاری در دسترس در حال نقش‌آفرینی در بازار مسکن هستند. با وجود اینکه این پلتفرم‌های هوشمند با فلسفه وجودی ارتباط مستقیم بین مشتری و فروشنده به وجود آمدند تا به نوعی نقش واسطه و دلالی را کاهش دهند اما حالا خود آتش‌بیار معرکه شده‌اند و سودجویان با بهره‌گیری از آنها اقدام به سوداگری، قیمت‌سازی و حتی در برخی موارد کلاهبرداری می‌کنند. یکی از ایرادات این پلتفرمها -که اصلی‌ترین آنها «دیوار» است- آن است که هویت عرضه‌کنندگان احراز نمی‌شود و در این بین اغلب عرضه‌کنندگان بویژه در حوزه مسکن، دلالان هستند. از سوی دیگر هیچ بازه منطقی و کارشناسی برای قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی وجود ندارد و عرضه‌کنندگان با آزادی تمام و کمال می‌توانند اقدام به قیمت‌گذاری موهوم کالای خود کنند؛ البته قیمت‌گذاری روی ملک یکی از حقوق مالک به حساب می‌آید اما این حق در شرایطی است که تمام ویژگی‌ها و بایسته‌های یک بازار موجود باشد. این یعنی عرضه و تقاضا ضمن شفافیت یک ارتباط معنادار با یکدیگر داشته باشند، نه مانند شرایط کنونی که به زعم کارشناسان برای رسیدن به تعادل در بازار حداقل به 10 میلیون واحد مسکونی جدید نیاز است. فارغ از بحثهای اقتصادی در پلتفرم‌های بومی فروش مسکن، برخی عرضه‌کنندگان که اغلب آنها دلالان هستند با انتشار تصاویری غیرواقعی و مصنوعی به دنبال اغوای مشتریان هستند که پس از مراجعه حضوری، خریداران متوجه آن می‌شوند. * بازار مسکن نیازمند افزایش عرضه علاوه بر اینکه لازم است سیاست‌های کنترل نرخ ارز در خارج از بازار مسکن طراحی و پیاده شود، نیاز است در داخل بازار مسکن علاوه بر افزایش عرضه، با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل‌کننده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگری، بازار مسکن مدیریت شود تا قدرت تهیه مسکن خانوارها کاهش نیابد. *** نمونه‌های مشابه خارجی دیوار چگونه عمل می‌کنند؟ گروه زیلو Zillow معروف به زیلو شرکت خرید و فروش ملک به صورت آنلاین واقع در ایالات متحده آمریکاست. زیلو بستری را فراهم کرده است تا خریدار و فروشنده به صورت مستقیم و بدون واسطه به مبادله کالا بپردازند. زیلو همچنین با طراحی سیستم احراز هویت، همه فروشندگان را ملزم به احراز هویت می‌کند تا بدین وسیله دلالان و سفته‌بازان نتوانند آزادانه به بازارسازی‌های کاذب بپردازند. همچنین زیلو با استفاده از سیستم هوش مصنوعی خود، قیمت حدودی و منصفانه هر یک از واحد‌ها و منازل ارائه شده را تخمین می‌زند تا خریداران با چشمانی باز به ارزیابی آگهی‌های درج شده در این بستر بپردازند. به نظر می‌رسد پلتفرم‌های مشابه داخلی نیز می‌توانند با الزام کاربران نسبت به احراز هویت خود، علاوه بر جلوگیری از جولان دلالان و واسطه‌ها در بازار مسکن، قیمت‌های ارائه شده در این اپلیکیشن‌ها را به قیمت‌هایی واقعی‌تر نزدیک کنند. همچنین می‌توان با هدف واقعی‌تر شدن قیمت‌ها، با اتصال بستر‌های داخلی خرید و فروش مسکن به سامانه جامع املاک و اسکان، میانگین قیمت مسکن در منطقه مربوط به هر آگهی و قیمت تخمینی بر اساس داده‌های این سامانه را به کاربران نمایش داد. *** گفت‌‌و‌گوی «وطن‌امروز» با کارشناس حوزه مسکن درباره عدم نظارت بر پلتفرم‌های مجازی احراز هویت، مقدمه جلوگیری از قیمت‌سازی کاذب حسین عبداللهی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌و‌گو با «وطن‌امروز»، درباره نقش پلتفرم‌های دیوار و شیپور در دامن زدن به افزایش قیمت مسکن گفت: یکی از نیازهایی که در حوزه قیمت‌گذاری مسکن احساس میشود، وجود پلتفرمی است که قیمت کارشناسی شده املاک را ارائه دهد. این نوع پلتفرمها در دنیا وجود دارد و این ۲ برنامه می‌توانند بر اساس قیمت پیشنهادی مؤجر، مستأجر و کارشناسی شده این نقش را بر عهده بگیرند در حالی که در حال حاضر اینچنین نیست. در این پلتفرمها باید پیگیری شود تا فردی که آگهی را ثبت می‌کند مؤجر و مالک واقعی باشد و بر اساس کد ملی و شماره تلفن ثبت شده این موضوع راستی‌آزمایی شود. علاوه بر این موضوع، ۲ برنامه دیوار و شیپور به دلیل اینکه اطلاعات دقیقی از بازار مسکن به صورت شفاف به دلیل عدم تکمیل سامانه جامع املاک و اسکان وجود ندارد، توانایی ارائه قیمت کارشناسی و پیشنهادی را ندارند و هر فردی، هر قیمتی که به ذهنش خطور کند می‌تواند به ثبت برساند. وی افزود: به نظر می‌رسد اگر سازوکاری در نظر گرفته شود تا جلوی ثبت آگهی توسط مالکان غیرواقعی و سوداگران که موجب افزایش قیمت‌ها می‌شوند گرفته شود، این پلتفرمها کارایی بهینه خود را به دست خواهند آورد. کارشناس حوزه مسکن درباره آسیب‌های ثبت آگهی توسط مشاوران املاک در برنامه‌های دیوار و شیپور گفت: در حال حاضر عمده آگهی‌های ثبت شده توسط مشاوران املاک منتشر شده است و این مشاوران نبض قیمتی بازار را دست خود گرفته‌اند، در حالی که باید جلوی این اتفاق گرفته شود و بار حقوقی برای مشاوران املاکی که قیمت خارج از عرفی به ثبت می‌رسانند در نظر گرفته شود. به عنوان مثال برای مشاوران املاکی که این اقدام را در جهت افزایش قیمت مسکن انجام می‌دهند باید مجازات‌هایی همچون باطل کردن مجوز در نظر گرفت تا تخلف در این حوزه هزینه داشته باشد. عبداللهی درباره لزوم توجه ویژه به تکمیل سامانه جامع املاک و اسکان کشور توضیح داد: این سامانه عملیاتی شده است و اطلاعات خوداظهاری را دریافت می‌کند اما با مشکل عدم همکاری و هماهنگی دستگاه‌ها با وزارت راه‌وشهرسازی رو‌به‌رو است. به عنوان مثال سازمان ثبت احوال یا شهرداری که اطلاعات کلی ملک را در اختیار دارند به طور کامل این اطلاعات را در سامانه قرار ندادند.
