روزنامه جوان
1402/03/28
خانه‌دار شدن تهرانی‌ها خیلی دور، خیلی نزدیک!
متهم ردیف اول، رکود ساختوساز!مطابق آمار برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در مسکن شهری تهران، ماهانه حداقل باید ۷هزار واحد نوساز وارد بازار مسکن پایتخت شود، اما این اتفاق نه تنها رخ نمی‌دهد، بلکه اعداد و ارقام حاکی از عقب‌ماندگی جدی در زمینه تولید واحد‌های مسکونی است؛ عقب‌ماندگی‌ای که در همنشینی با افت ارزش ریال، شگفتانه‌های پیاپی برای خریداران و مستأجران در بازار مسکن به بار آورده است.
در همین رابطه علیرضا زاکانی، شهردار تهران در نشست اخیر خود آماری ارائه داد؛ سال ۹۲ تعداد ۳۰هزارو۵۶۰ فقره پروانه، در سال ۹۳، ۲۶هزار فقره، در سال ۹۴ تعداد ۱۲هزارو۹۰۱ فقره، در سال ۹۹ تعداد ۱۰هزارو۶۰ فقره و در سال۱۴۰۰ تعداد ۵ هزارو۴۰۰ فقره صادر شد و سال گذشته این روند کاهشی، افزایشی شد و به ۱۰هزارو۴۰۰ فقره رسید. اگر این آمار را بر تعداد معاملات مسکن در سال تقسیم کنیم، خیلی دقیق‌تر وضعیت عقب‌ماندگی تهران در حوزه مسکن را درک می‌کنیم. مطابق آماری که شهردار تهران ارائه داد؛ تنها در سال ۹۲ تعداد ساختمان‌های نوساز ۱۸۸درصد بیشتر از تقاضا‌های مردم در بازار بوده است؛ وضعیتی که به گواه دفاتر املاک، رکود بازار معاملات توأم با ثبات نسبی قیمت‌ها در سال مذکور و سال‌های آتی را به همراه داشت و به جهت وفور فایل‌های عرضه مسکن، گاهی مشتری‌ها کوچه و خیابان و ویژگی‌های موردنظرشان را به مشاوران املاک دیکته می‌کردند.
با کاهشی شدن روند صدور پروانه، تعادل در این آمار نیز از سال ۹۳ کاملاً به هم خورد. این عدم‌تعادل که ریشه در سیاستگذاری غلط کارگزاران دارد، از جهتی دیگر سبب افزایش تقاضا‌های سوداگرانه در بازار مسکن نیز شده است. امروز مطابق برخی آمار و برآوردها، بیش از ۷۰درصد بازار مسکن در ایران و تهران، درگیر تقاضا‌های سرمایه‌ای و سوداگرایانه است. برای مقابله با چنین اتفاقی، می‌شد قبل از آنکه به وضع کنونی دچار شویم، از ابزار‌های تنظیم‌گر قانونی استفاده کنیم، مانند وضع «مالیات برخانه‌های خالی» یا راه‌اندازی «سامانه‌های اطلاعاتی زمین و مسکن» که در آن تمامی معاملات به طور شفاف ثبت می‌شد. با وجود این دولت روحانی و عباس آخوندی، وزیر مسکن وی به استفاده از چنین ابزار‌هایی اعتقاد نداشت و حتی خود را ملزم به انجام تکالیف قانونی خود نیز نمی‌دیدند. برای مثال مطابق تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر «قانون مالیات‌های مستقیم» مجلس، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده بود تا پایان بهمن ماه ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن ایجاد کند، اما راه‌اندازی این سامانه نه تنها در دولت روحانی به نتیجه نرسید، بلکه ۳۰ ماه بعد در مرداد ۹۷ آخوندی نیز به کابینه دوازدهم پیشنهاد حذف قانون مرتبط با تشکیل سامانه را داد و در میانه راه از قطار کابینه دولت دوازدهم پیاده شد!
چالشی به اسم دریافت مجوز ساختوساز
کارشناسان معتقدند یکی از گلوگاه‌هایی که منجر به کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی شد، مقررات و قوانین سختگیرانه و زمانبری بود که دوره خواب سرمایه و نگرانی فعالان صنعت ساختمان را افزایش داد، آن هم در سال‌هایی که ثبات نسبی اقتصادی در کشور حاکم بود و از قضا نوسانات قیمت و چالش‌های دسترسی به مصالح ساختمانی معنا و مفهومی نداشت؛ وضعیتی که ادعای بی‌اثری تسهیل‌گری ساختوساز بر اشتیاق سازندگان را مردود می‌کند. از این‌ور، زمانبر بودن فرایند صدور مجوز ساختوساز، یکی از دلایل اصلی کاهش تولید واحد‌های مسکونی در شهر تهران است. مطابق اظهار نظر حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در آغاز مسئولیت مدیریت شهری جدید زمان متوسط صدور پروانه ۳۱۳روز بود، فرسایشی شدن این فرایند علاوه بر کاهش تمایل سازندگان به تولید واحد مسکونی، سبب افزایش ساخت‌وساز‌های غیرمجاز، تأخیر در نوسازی بافت فرسوده و ایجاد فساد در روند دریافت مجوز نیز می‌شد.
بر همین مبنا در دوره ششم مدیریت شهری، یکی از محور‌های تحولی مدیریت شهری برای ایجاد رونق بازار مسکن، کوتاه شدن فرایند صدور مجوز ساختوساز در قالب سیاست‌های قرارگاه جهادی مسکن تعریف شد؛ قرارگاهی برای رفع موانع تولید مسکن و پای کار آوردن سرمایه و توان دستگاه‌ها و بخش خصوصی برای خروج تهران از رکود شدید ساختوساز.
در این رابطه مطابق اظهارات داود گودرزی، رئیس سازمان بازرسی شهرداری تهران طی یک سال گذشته معاونت شهرسازی، دفاتر خدمات الکترونیک شهر و سایر مجموعه‌هایی که در فرایند صدور پروانه فعالیت دارند، جلسات متعددی را با هدف کاهش زمان فرایند صدور مجوز ساختوساز برگزار کرده‌اند. نتیجه همیاری دستگاه‌های مختلف و برگزاری این جلسات در رونق ساختوساز مناطق مختلف تهران نیز کاملاً مشهود است، به نحوی که با کاهش ۴۰درصدی زمان صدور مجوز در سال ۱۴۰۱ در اکثر مناطق تهران، روند به نتیجه رساندن این فرایند کمتر از دو ماه شده است.
با وجود این اقدامات مثبت، هنوز هم با الزامات قانونی مرتبط با صدور مجوز ساختوساز فاصله‌ای چشمگیر داریم. در همین رابطه بنا بر ماده ۵۹ «قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور» شهرداری‌های سراسر کشور مکلفند حداکثر یک هفته پس از آنکه متقاضی اقدام به پرداخت نقدی یا تعیین تکلیف نحوه پرداخت عوارض خود کرد، پروانه ساختمان متقاضی را صادر کنند.
رها شدن بافت فرسوده تهران در دهه ۹۰
در همین رابطه، علیرضا زاکانی، شهردار تهران اخیراً در نشست خبری خود با انتقاد از مدیریت شهری قبلی گفت: «تهران ۱۲هزار هکتار بافت ناپایدار دارد، اما گذشتگان نه تنها بی‌خیال از زندگی مردم در شهر بودند، بلکه در این مسئله بی‌خیال جان مردم بودند و مسیر فرسودگی شهر را دنبال می‌کردند. در سال۱۴۰۱ ما توانستیم این مسیر را عوض کنیم.» تغییر مسیری که زاکانی به آن اشاره می‌کند، صعودی شدن روند صدور پروانه ساخت پس از یک دهه را حاصل شد، اما با وجود این اقدام مثبت، همچنان مسیر طولانی تا نوسازی بافت فرسوده شهری پایتخت پیش‌رو است.
اخیراً هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در یکصدو‌پنجاه‌وچهارمین جلسه شورای شهر تهران در جریان بررسی گزارش حسابرسی سازمان نوسازی شهر تهران برای سال‌های ۹۶ تا ۹۹ گفت: نوسازی تهران در اواخر دوره پنجم مدیریت شهری به کمتر از یک‌درصد رسید که آن را تاکنون به ۹/۱ درصد رسانده است و بر اساس تکلیف شورا، امسال قطعاً به ۳درصد خواهیم رسید.
برای درک بهتر این گزاره در ادامه به طور اجمالی شرایطی که بر سر بافت فرسوده تهران طی یک دهه گذشته رفته، بررسی شده است.
مطابق اهداف برنامه چهارم توسعه، دولت و شهرداری‌ها مکلف بودند در یک بازه زمانی ۱۰ ساله تمامی بافت‌های فرسوده شهری را نوسازی کنند، به عبارت بهتر اگر مفاد این برنامه به طور کامل اجرا می‌شد، نهایتاً تا سال ۹۵ در تهران دیگر پدیده‌ای به اسم «بافت فرسوده» وجود نداشت، اما با وجود الزامات قانونی در نتیجه کم‌کاری مدیران شهری وقت، امروز ۲۰درصد جمعیت تهران یعنی حدود ۸/۱ میلیون نفر از شهروندان ساکن بافت فرسوده هستند.
رکورد بی‌توجهی به نوسازی بافت فرسوده در سال ۹۹
همچنین در دهه ۸۰ علاوه بر قانون برنامه چهارم توسعه، «قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» نیز به تصویب مجلس رسید که بر اثر اجرایی شدن آن فرایند ساخت مسکن و نوسازی بافت فرسوده در دولت‌های نهم و دهم سرعت گرفت. بر همین مبنا مطابق آمار قبل از اجرایی شدن قانون، سالانه به طور میانگین حدود ۲هزار پروانه ساخت مسکن در بافت فرسوده تهران صادر می‌شد، اما پس از اجرایی شدن قانون این رقم رشد سه برابری کرد و به ۶ هزارو ۶۰۰ پروانه در سال ۹۰ رسید. این مسیر رو به رشد در دهه ۹۰ با روی کارآمدن دولت روحانی و وزارت عباس آخوندی متوقف شد، به نحوی که در عرض مدت‌زمان کوتاهی، میانگین صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده به یک‌سوم قبل رسید و حتی سال ۹۹ رکورد کمترین میزان صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده نیز از سال ۸۱ تاکنون شکسته شد.
شهرداری تهران برای حل چالش مسکن چه برنامه‌هایی دارد؟
آمار‌هایی که تا به این جای گزارش بررسی شد، نشان می‌دهد بر اثر انفعال مدیریتی دولت تدبیر و امید و مدیریت پنجم شهری که به سنگ‌اندازی در مسیر ساختوساز افتخار هم می‌کنند، حجم گسترده‌ای از مشکلات روی هم انباشته شده در حوزه مسکن پایتخت بر سر شهروندان آوار شده است. حل برخی از این مشکلات مانند چالش‌هایی که در حوزه مسکن و نوسازی بافت فرسوده پیش‌رو است، بسیار زمانبر است، با وجود این در ۲۰ ماه گذشته، گام‌های مثبتی در جهت حل مشکلات مردم برداشته شده است.
در همین رابطه شهرداری تهران نیز تلاش کرده است با استفاده از ابزار‌های حقوقی خود مانند کمیسیون ماده ۵ یا به‌کارگیری طرح‌های تشویقی در قالب قرارگاه جهادی مسکن برای املاکی که برای نوسازی صرفه و صلاح نداشته و اصطلاحاً قفل شده‌اند، شرایط را برای رونق تولید و نوسازی بافت فرسوده فراهم کند.
فارغ از اینکه بانیان ترک‌فعل و در باتلاق ماندن مردم، امروز ژست انتقادی به خود گرفته‌اند و با دستی دور از آتش به طور ضمنی کم‌کاری خودشان را توجیه می‌کنند و شائبه شهرفروشی را وسط می‌کشند، امروز پس از یک دهه روند کاهشی صدور پروانه، شاهد صعودی شدن روند صدور پروانه ساخت و رشد ۶۲درصدی آن در بافت فرسوده شهری هستیم.
مقایسه وضعیت صدور پروانه سال ۱۴۰۰ با ۱۴۰۱ نشان می‌دهد، با وجود افزایش ۶۵درصدی میزان صدور پروانه از محدوده ۵هزارتایی سال ۱۴۰۰ به بیش از ۱۰هزار پروانه در سال ۱۴۰۱، زیربنای پروانه‌های صادرشده از سوی کادر جدید خیابان بهشت رشد اندکی داشته و از محدوده ۱۲ میلیون مترمربعی با رشد ۱۸درصدی به ۱۳ میلیون‌و ۹۰۰هزار مترمربعی رسیده است؛ پیامد مبارکی که نشان‌دهنده سیاست تسهیل‌گری و تمرکز بر ساخت واحد‌های «کوچک‌مقیاس و استطاعت‌پذیر» است.
علاوه بر این، مطابق مصوبات کمیسیون ماده ۵ پس از سال‌ها بلاتکلیفی بناست با صدور مجوز‌های لازم و طراحی شهری جدید بافت فرسوده محلات فرحزاد، گلاب‌دره، اسلام‌آباد، باغ‌آذری، حصارک، اراضی تپه سیمین قلعه، محله مجاور حرم حضرت عبدالعظیم حسنی (ع) و ده کن نوسازی شوند.
گفتنی است طرح فروش متری مسکن در بورس نیز یکی دیگر از راهکار‌های شهرداری برای کنترل بازار در آینده است که بیش از اثرگذاری بر تحولات مسکن، سبب هدایت نقدینگی خرد مردم به سمت بخش‌های تولیدی مسکن به عنوان نوعی پیش‌خرید امن میشود و زمینه را برای خانه‌دارشدن تدریجی شهروندان به ویژه اقشار کم‌درآمد مهیا می‌کند.
فارغ از اینکه این‌گونه طرح‌ها تا چه میزان موفق باشند، همین که مدیران پایتخت در دوره اخیر به دنبال ابتکار‌ها و کانال‌های متنوع برای گشایش در «گره مسکن» مردم هستند، نشان‌دهنده احساس مسئولیت در مقابل بی‌تدبیری و بی‌تفاوتی مدیران قبلی شهری است.
از تشکیل قرارگاه مسکن هم می‌توان به عنوان یکی از اقدامات مثبت شهرداری تهران برای کنترل بازار یاد کرد. در همین رابطه بنا بر اظهارات هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، این قرارگاه تاکنون سند تفاهم ساخت ۵۵۰هزار واحد مسکونی در پایتخت را در قالب ۳۶ تفاهم‌نامه با دیگر دستگاه‌ها منعقد کرده است؛ واحد‌هایی که فرایند ساخت بخشی از آن‌ها آغاز شده است و به تازگی جامعه مهندسین عمران بازدیدی از برخی پروژه‌ها در نواحی جنوبی شهر داشته‌اند.
هدایت در این‌باره اظهار می‌کند: در دوره ششم مدیریت شهری برای هر دستگاه، ارگان یا سرمایه‌گذار بخش خصوصی که اشتیاق به ساخت مسکن دارد و در فرایند صدور مجوز‌های ساختوساز دچار چالش شده، فرصتی برای حل این چالش‌ها ایجاد شده است. مدیریت ششم شهری تفاهم با دستگاه‌ها و تسهیل‌گری ساخت مسکن را امتیاز انحصاری هیچ نهاد و ارگانی نمی‌داند و برای تحقق هدف‌گذاری ساخت ۱۸۰ هزار واحد مسکونی در سال تلاش می‌کند.
بر اساس آنچه مطرح شد، تحرکات ساکنان خیابان بهشت در دوره ششم مدیریت شهری نشان می‌دهد، درد پایتخت‌نشینان در حوزه مسکن را درک و برای التیام‌بخشیدن به آن مسیر‌های متنوعی را ترسیم کرده‌اند؛ مسیری که ساخت مسکن یکی از راهبرد‌های اساسی آن است و در مقابل آن‌ها که آدرس گمراه‌کننده دیگری می‌دهند، باید پرسید چرا در زمان تصدی مسئولیت به همان فرمول‌هایی که اعتقاد دارید هم عمل نکرده‌اید.
این نکته را هم نباید از نظر دور داشت که شهرداری یک‌تنه نمی‌تواند در حل معضل مسکن مؤثر باشد. همراهی میان دستگاه‌هایی نظیر وزارت راه‌وشهرسازی و اموراقتصاد و دارایی می‌تواند این مسیر را تسریع ببخشد.
سایر اخبار این روزنامه
زن، زندگی، آزادی برای تولد قاتل‌ها!
پشیمانی دستیار روحانی از کار در دولت او
گزارش مجله امریکایی از تحریم‌های امریکا: وحشیانه، غیرانسانی، و بی‌فایده!
خانه‌دار شدن تهرانی‌ها خیلی دور، خیلی نزدیک!
بخت‌گشایی از جوانان با کمک مراکز فعال در انتخاب همسر
مردم پشت در بهشت میوه‌فروشان
الکل، ویرانگر جسم و روان
پاداش به ورزشکار راه دوری نمی‌رود
سازمان ملل: اسرائیل می‌خواهد کرانه باختری را الحاق کند
وظیفه ما در مقابله با خودسر‌ها
خودانتقادی آقای مدیر از وضعیت تولید سریال تلویزیونی
پولتان را به مافیای میلیاردی چهارراه‌ها می‌دهید!
دعوت رئیسی به عربستان
فهرست «نمی‌شود»ها چگونه دور ریخته شد
