کاهش تصنعی قیمت‌ها در بازار مسکن
گروه راه و مسکن: در شرایطی که وزیر راه و شهرسازی با تکیه بر آمار پلمب 2500 بنگاه املاک متخلف، از کاهش قیمت در بازار مسکن خبر می‌دهد، کارشناسان این بازار معتقدند، کاهش قیمت در بازار مسکن صرفا اسمی بوده و تاثیر برخورد با صنف مشاوران املاک در کاهش نرخ مسکن تنها چند صدم درصد بوده است.
به گزارش «تجارت»، اخیرا، «مهرداد بذرپاش»- وزیر راه و شهرسازی با اشاره به انجام بیش از 30 هزار بازرسی از مشاور املاک در سطح کشور، از پلمب مشاور املاک متخلف و بدون مجوز به تعداد بیش از 2 هزار و 500 واحد خبر داده؛ او با اعتقاد به اینکه حوزه مسکن تعرفه و قیمت‌گذاری مشخصی ندارد، تاثیر این برخورد را در کاهش قیمت مسکن موثر دانسته است. طبق امارهای موجود در حال حاضر حدود 200 هزار بنگاه املاک مجاز در کشور وجود دارد. این تعداد بنگاه املاک معادل: 2.6 برابر نانوایی‌های کل کشور، 1.8 برابر مدارس، 2 برابر تعداد کل پزشکان، 14.2 برابر تعداد داروخانه‌های کشور، 22 برابر تعداد کل شعب فروشگاه‌های زنجیره‌ای کشور است. در حالی حدود 200 هزار بنگاه املاک مجاز در کشور وجود دارد که هیچ آمار دقیقی از تعداد بنگاه‌های املاک غیر مجاز در دست نیست. به عنوان نمونه رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران چندی بیش از شناسایی 7000بنگاه املاک غیر مجاز در استان تهران خبرداده بود. البته قابل کتمان نیست که عدم ساماندهی مشاوران املاک و وجود هزار بنگاه املاک غیر مجاز یکی از چالش‌های بازار مسکن کشور است اما صحت این ادعا که آیا برخورد با بنگاه‌های غیرمجاز بر رکورد و کاهش قیمت ها در بازار مسکن موثر بوده است خود جای بحث و بررسی است.
ظهور پدیده کاهش ظاهری در قیمت مسکن
در همین زمینه «رضا میرزاهدی» -کارشناس بازار مسکن تاثیر پلمب بنگاه های املاک در کاهش قیمت در بازار مسکن را به مثابه یک مُسکن موقت و غیر منطقی دانست، به خبرنگار روزنامه «تجارت»گفته است: «مسکن، بازاری دارای اجزای وسیعی است که شاید صنف مشاوران املاک عامل یک در هزارم دخیل در این بازار است، بنابراین عوامل دخیل در کاهش و افزایش قیمت مسکن بر مبنای متغیرهایی از جمله تورم اقتصادی، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین پیش می‌رود.» میرزاهدی با بیان اینکه بازار مسکن بعد از گذر از یک افزایش قیمت نجومی با یک کاهش ظاهری قیمت رو به روست، می‌گوید:« اینکه گفته می‌شود قیمت خانه حدود 15 تا 20 درصد کاهش یافته است این کاهش صرفا ظاهری است، چراکه هزینه ساخت یک متر اپارتمان امروز در تهران به 25 میلیون تومان رسیده است و این قیمت به اضافه قیمت زمین و یک سود معقول برای سازنده قیمت متوسط اپارتمان در مناطق بالا از 100 میلیون هم فراتر رفته؛ بنابراین این افزایش قیمت ناگهانی و رشد نجومی در قبال کاهش 15 درصدی اصلا به معنای کاهش قیمت نیست.»
پاک کردن صورت مساله به جای حل آن
او با بیان اینکه برخورد با مشاوران املاک به بهانه کنترل قیمت مسکن خود مانند پاک کردن صورت مساله در مواقع حل بحران است؛ می‌گوید: « مشاوران املاک از دوره سنتی گذار کرده و اکثر فعالان این صنف تحصیلکرده و جوان هستند شاید در این بگیر و بنند های اخیر با رفع نواقص مجوز خود دوباره بعد از یک ماه به چرخه فعالیت بازگردند. لذا برخورد با این صنف به بهانه حل بحران مسکن مساله خیل کوچکی است و محدود شدن دریافت یک کمیسیون بنگاه ها که 25 صدم در صد قیمت یک ملک را شامل می‌شود هیچ تاثیری در کاهش قیمت ها در بازار خرید و فروش مسکن ندارد اما تا حدودی در بازار اجاره موثر است.»
چالش امروز مسکن با تصمیات آنی حل نمی‌شود
به گفته این فعال حوزه ساخت و ساز، دولت باید بپذیرد که چالش امروز بازار مسکن با تصمیات آنی حل نمی‌شود، بلکه با کنترل تورم، آزادسازی شاخص زمین، تسهیل شرایط ساخت برای سازندگان بخش خصوصی و عرضه زمین به قیمت مناسب و ساخت سازمان یافته مسکن، می‌توان این بازار را کنترل کرد.» میرزاهدی با بیان اینکه تحرکات هر بازار به میزان عرضه و تقاضا بستگی دارد، می‌گوید:« بازار مسکن اکنون در شرایط رکود تورمی است و کاهش قیمتی که صرفا اعلام شده ناشی از افزایش تدریجی تمایل برخی مالکانی که درگیر وام های بانکی هستند برای فروش است درحالیکه هیچ یک از سازنندگان بزرگ حاضر به کاهش قیمت و عرضه مسکن نیستند، از طرفی بازار با یک افت قدرت خرید متقاضیان رو به روست؛ نتیجه این رفتارها افزایش سرسام اور قیمت های اجاره در بازار مسکن بوده که مستاجران را به حواشی شهر رانده است.»
خطر افزایش قیمت مسکن بعد از گذار از رکود
او با بررسی رفتار بازار مسکن در ادوار گذشته، در خصوص پیش بینی بازار مسکن گفت:« قیمت املاک بر اساس آیتم های دخیل و حجم بالای نقدینگی در این بازار نمی‌تواند همانند دلار و طلا در کوتاه مدت افزایش قیمت داشته باشد؛ اما مسکن این پتانسیل دارد که در صورت عدم تحقق شرایط و کمبود درآمد سرانه افراد، قیمت ملک در آینده نه چندان نزدیک با افزایش قیمت وحشتناکی و یک سونامی قیمتی رو به رو خواهد شد.» این فعال حوزه ساخت مسکن تاکید کرد: «دولت ها خواسته یا ناخواسته به رکود مسکن دامن می‌زنند چرا که بجای اینکه شرایط را برای پویایی و گردش سرمایه گذاری در این بازار فراهم کنند، عاملی برای ایستایی و خواب سرمایه در این بازار مهم و تاثیرگذار در صنعت و اشتغال شدند.»
با بگیر و بنند بازار کنترل نمی‌شود
همچنین البرت بغزیان، کارشناس اقتصادی در گفتگویی که پیشتر با خبرنگار روزنامه «تجارت» داشت با اشاره به تاثیر جمع‌آوری بنگاه‌های غیرمجاز املاک در کنترل بازار مسکن، اعلام کرده بود: اینکه بنگاه‌ها آتش بیار معرکه بازار مسکن هستند شکی نیست اما این یک واقعیت است که هیچ بازاری با بگیر و بنند کنترل نمی‌شود. بغزیان می‌افزاید:«اخیرا دولت برای کنترل سوداگری در بازار مسکن به جمع اوری مشاوران املاک غیر مجاز رو اورده است؛ این کار طی سال‌های گذشته با بستن سایت دیوار و پلمپ تعدادی از بنگاه ها برای کنترل بازار مسکن صورت گرفت؛ حتی در بازار دلار با بستن تعدادی صرافی ها هم این روش بگیر و ببند را شاهد بودیم. به گفته این اقتصاددان این موضوع که خود بنگاه ها هم آتش بیار معرکه بازار مسکن هستند قابل کتمان نیست و هرچه بازار گرم تر باشد سود آنها هم بیشتر است اما سوالی که مطرح می‌شود این است که با حذف املاکی‌ها جایگزین آنها در گردونه بازار مسکن کیست و شاید با محدود شدن بنگاه‌ها سوداگری بیشتر و روش‌های معاملاتی تغییر کند بنابراین دولت باید روش جایگزین را هم اعلام کند.
