وابستگی قیمت مسکن به نوسانات ارزی
گروه راه و مسکن: حسین محمودی اصل، اقتصاددان در بررسی رابطه قیمت مسکن با دلار می‌گوید: «در اقتصاد دستوری ای که تورم در آن کنترل نمی‌شود و تمام بازارها با ارزش دلار سنجیده میشود، طبیعی است که قیمت مسکن را با پارامتر دلار بسنجند؛ این قانون نانوشته را دولت و عوامل روانی جامعه رایج کردند که گاهی مسکن عاملی برای افزایش دلار شده و گاهی دلار محرک گرانی مسکن بوده است.»
به گزارش «تجارت» بازار مسکن در چند سال اخیر به واسطه رشد تورم و تلاطمات قیمت ارز، تابع قانونی نانوشته تحت عنوان رابطه بازار مسکن و نرخ ارز پیش رفت و سفته‌بازان و دلالان آنقدر بر طبل رابطه بین قیمت مسکن و نرخ دلار کوبیدند که این موضوع در افکار عمومی هم جای خود را به خوبی باز کرد، بطوری که امروزه شاهد اندازه‌گیری ارزش ملک با نرخ دلار هستیم.این در حالی است که بانک مرکزی از ماه‌های پایانی سال گذشته گزارشی رسمی از بازار مسکن منتشر نکرده است و این جای خالی آمار رسمی قیمت مسکن در کشور موجب شده تا فعالان ملکی برای تعیین ارزش ملک از متر دلار استفاده کنند.
دلار و مسکن چه رابطه‌‌‌‌ای با هم دارند؟
محاسبات و برآوردها از متوسط قیمت مسکن شهر تهران در تابستان امسال نشان می‌دهد با توجه شاخص دلاری مسکن برخلاف اظهارات اخیر مسئولان دولتی مبنی برکاهش 10 تا 15 درصدی قیمت مسکن، میانگین قیمت مسکن از کانال 63 میلیون تومان در ابتدای تابستان به کانال 64 میلیون تومان وارد شده است. این در حالی است که اگرچه میانگین قیمت مسکن به کانال 64 میلیون تومان وارد شده اما همچون روال ماه‌های گذشته خبری از نوسانات شدید قیمتی در این بازار نیست. کارشناسان مهمترین عامل کم‌رمق شدن بازار مسکن را سیاست تثبیت نرخ دلار می‌دانند و معتقدند: این سیاست اگرچه آرامش را در چند ماه اخیر به بازارهای مختلف از جمله مسکن آورده، اما پیش از این نیز در دهه 80 تجربه مشابهی اجرا شده است. بازار مسکن در دهه 80 برای مدتی از نوسانات شدید قیمتی افتاد اما بعد از مدتی با شروع تلاطمات ارزی این بازار با نوسانات شدیدی مواجه شد. حال در این شرایط این سوال مطرح میشود که چرا مسکن تابع دلار است و آیا راهی برای کنترل سنجش ارزش مسکن بر مبنای دلار وجود دارد؟
خلاء تنظیم‌گری عامل سوداگری در بازار مسکن
در همین زمینه – حسین محمودی اصل، اقتصاددان به خبرنگار روزنامه «تجارت» گفته است:« در اقتصاد دستوری ای که تورم در آن کنترل نمی‌شود و تمام بازار ها با ارزش دلار سنجیده میشود، طبیعی است که قیمت مسکن را با پارامتر دلار بسنجند.» محمودی اصل با انتقاد از نگاه سرمایه داری به مقوله مسکن، می‌گوید:«متاسفانه مسکن طی سال‌های اخیر به دلیل «تورم بالا و مداوم» در ایران به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده و به همین دلیل دسترسی خانوار برای اجاره و یا خرید آن مشکل شده است.» به گفته این تحلیل‌گر مسائل اقتصادی؛ بحران فعلی بازار مسکن از کمبود عرضه مسکن نیست بلکه این یک روایت دلال گونه ای است که حل آن را به انحراف کشانده است.» محمودی اصل با بیان اینکه دستور ساخت یک میلیون مسکن در سال توسط دولت، کد منفی به بازار مسکن بوده، می‌افزاید:« وجود 2 میلیون مسکن خالی در کشور نشان می‌دهد که ما در کشور کمبود مسکن نداریم بلکه بحران فعلی از نحوه توزیع مسکن است؛ تا زمانی که تحلیل های غلط از وضعیت مسکن ارائه شود به تبع برای حل آن نیز تصمیمات اشتباهی صادر میشود.» به گفته این تحلیگر مسائل اقتصادی، ساخت مسکن در کشور اقدام بجایی است اما ورود دولت به این مقوله از اساس غلط است؛ دولت باید بستر ساخت مسکن را برای بخش خصوصی فراهم کند. محمودی «خلاء تنظیم‌گری» را عامل اصلی در آشفتگی بازار مسکن می داند و معتقد است: « در تمام دنیا اقتصاد با قوانین مالیاتی اداره میشود در حالی که ما در ایران قوانین درستی نداریم و قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز در سال 53 طرح شده بود که تا کنون به درستی اجرا نشده است.»
تاخیر 40 ساله در اجرای قانون مالیات بر سوداگری
او با بیان اینکه مبنای انقلاب اسلامی در ایران گسترش عدالت در کشور بود، می‌گوید:« کنترل تورم و مالیات دو ابزار مهم عدالت در کشور هستند که با تنظیم‌گری صحیح مانع گسترش فاصله طبقاتی، فقر، کسب در آمدهای غیرمعقول، رانت و دلالی میشود که متاسفانه تا به امروز به اجرا در نیامده هرچند تلاش هایی برای اجرای صحیح مالیات بر سوداگری صورت گرفته اما خیلی دیر است و 40 ال تعلل داشتیم.» محمودی اصل می‌گوید: «دولت با استفاده از تجربه کشورهای توسعه‌یافته تنها سبا اجرای تنظیم‌گری و اجرای مالیات بر سوداگری می‌تواند مانع دلالی در همه حوزه‌های اقتصادی به خصوص مسکن شود. » او می‌گوید: « آشفتگی اقتصادی در ایران و خلا تنظیم‌گری عرصه بازار مسکن را برای دلالی به جای تولید و ساخت مسکن باز گذاشته و در این شرایط دلال و محتکران با سنجش ارزش ملک خود به دلار بیشتر از سانندگان سود می‌برند؛ در این شرایط تولید مولد در بازار مسکن رخ نمی‌دهد و با قفل منابع و احتکار مسکن کمبود عرضه و گرانی مسکن رخ می‌دهد.» محمودی اصل تاکید دارد:« بحران مسکن از کمبود مسکن نیست بلکه نبود قانون مبارزه با سوداگری، عدم سامانه‌های شفاف مالیاتی و نظام مدیریتی توانمند در کشور است؛ همچنین بخش دیگری از مشکل ما ناشی از تورم روز افزونی است که خود عاملی برای انگیزه‌های دلالی در مسکن و سایر بازارهای اقتصادی است.»
دولت؛ مقصر سنجش دلاری بازارهاست
او در پاسخ به این پرسش که چرا امروزه شاهد اندازه‌گیری ارزش ملک با نرخ دلار هستیم، به روزنامه «تجارت» می‌گوید: «این قانون نانوشته را دولت و عوامل روانی جامعه رایج کرده؛ گاهی مسکن عاملی برای افزایش دلار شده و گاهی دلار محرک گرانی مسکن بوده است. به عنوان نمونه در یک مقطعی دلار 42 هزار تومان بود و پیاز کیلویی43 هزار تومان که فضاسازی جامعه و اینکه دلار در شان خود این قیمت هم‌پای پیاز ندید موجب شد تا دلار 2 هزار تومان بالا رود.» محمودی اصل معتقد است:«روش اقتصادی دولت برای کنترل بازار ها منسوخ شده دولت‌ها در ایران به جای حمایت از بخش تولید، دلال‌ساز هستند همین عوامل موجب شده که مردم برای کسب سود غیر مولد در همه بازارها اعم از ارز، طلا، خودرو و مسکن دلال‌گونه وارد شوند؛ دولت باید با حمایت از بخش تولید، حاشیه سود تولید را تقویت کند.» او با اشاره به کاهش آمار ساخت و ساز، اعلام کرد: «در این سال‌ها آمار ساخت و ساز مسکن به شدت کاهش پیدا کرده چرا که ساخت مسکن برای سازنده با این میزان از تورم سودی ندارد در حالی که دلالان و محتکران مسکن از این فضا بیشتر از یک سازننده سود می‌برد.»
کوتاهی در مبارزه با احتکار مسکن
محمودی اصل با تاکید بر اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه برای جلوگیری از مساله سرمایه‌ای شدن مسکن، می‌گوید:«در حالی که این قوانین در 50 سال گذشته در کشورهای توسعه یافته به اجرا در آمده؛ اجرای آن در ایران با تاخیر 40 ساله، گرفتار تکمیل پایگاه داده‌‌هاست.» به گفته این کارشناس اقتصادی، دولت و قوه قضاییه برای احتکار دارو و مواد غذایی به صورت ویژه ورود می‌کند اما در مبارزه با احتکار مسکن کوتاهی می‌کند. به عنوان نمونه در اطراف ساختمان قوه قضاییه برج های خالی از سکنه و املاک خالی وجود دارد که حساسیتی مورد توجه انان نیست.
