روزنامه جوان
1402/08/29
حذف عجولانه اسناد عادی، باند‌های جعل سند را روی‌کار می‌آورد
جوان آنلاین: معاون سازمان ثبت اسناد اخیراً گفته که «می‌خواستیم فرودگاه مهرآباد را تثبیت مالکیت کنیم که در روند کاری به حکم یک قاضی رسیدم. بر اساس یک سند عادی، ادعایی بر بخشی از زمین فرودگاه شده‌بود» او ادامه می‌دهد که «قاضی حکم داده‌بود که سند رسمی فرودگاه باید به نام دولت صادر شود و، چون فرآیند مالکیت آن طی شده، سند مالکیت فرودگاه مهرآباد قابل‌ابطال نیست، ولی با کارشناسی‌های رسمی، خسارت وارده به شخص مدعی پرداخت شود!» این اظهارات در مورد مشکل ایجاد شده برای سند رسمی در فرودگاه مهرآباد در شرایطی بیان میشود که قانونی بی اعتباری معاملات اموال غیرمنقول با اسناد عادی، پس از مدت‌ها رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت رفته‌است. در گفت وگوی «جوان» با عبدالحسین رامشی، مدیر کل اسبق ثبت اسناد و املاک استان تهران و خراسان رضوی دلیل ایجاد چنین مشکلاتی بررسی و در مورد راه حل‌های آن‌ها چاره جویی شده‌است. چگونه یک سند عادی می‌تواند برای سند رسمی فرودگاه مهرآباد مشکل ایجاد کند؟اصلاً سند عادی در برابر سند رسمی قابل‌قبول نیست، اینکه آقای سعادتیان، معاون سازمان ثبت اسناد می‌فرمایند کارشناسی هم انجام شده و هزینه آن به شخص پرداخت شود، از نظر قانونی ایراد دارد؛ مگر میشود سند رسمی در برابر سند عادی محکوم شود. روال قانونی سند رسمی طی و صادر شده‌است. اگر مثلاً شخصی با یک کاغذ عادی بیاید ادعایی کند این ادعا باید در محاکم قضایی بررسی و منجر به ابطال سند رسمی شود و بعد سند رسمی به نام وی صادر شود. فرض کنید فردی با سند عادی که داشته حکم دادگاه را بگیرد، در این شرایط روال قانونی برای ثبت سند عادی باید طی شود؛ یعنی سند رسمی که دولت یا هر شخصی مقابل آن داشته باید باطل و مراحل ثبت آن سند عادی باید طی شود، یعنی آگهی‌های نوبتی منتشر شود و باقی مراحل طی شود. حال اگر ادعایی نسبت به آن نشد و سند مالکیت برای آن صادر شد، حق انتقال ملک را هم دارد. این مثال سند فرودگاه مهرآباد شاید یک نمونه از بی شمار مشکلاتی باشد که اسناد عادی ایجاد کرده‌است، از سوی دیگر رهبر انقلاب اخیراً تأکید داشتند که تکلیف اسناد عادی معلوم شود و مصوبه مجلس در این خصوص هنوز در مجمع تشخیص مصلحت در دست بررسی است، در این شرایط باید چه کاری انجام شود تا این مشکل زودتر حل شود؟
منظور سازمان ثبت یا مراجع دیگری که تأکید داشتند اسناد عادی را به نحوی ترتیب اثر دهند که به سند رسمی تبدیل شود اراضی و املاک فاقد سند یا دارای سند عادی است که مراحل ثبت آن‌ها طولانی مدت است؛ مثلاً آگهی نوبتی آن ۹۰ روزه است که مدت زیادی بود. در نتیجه قرار بر این بود که این اسناد عادی را به سند رسمی تبدیل و زمان مدت آگاهی را کمتر کنیم تا سریع‌تر سند مالکیت آن املاک صادر شود، نه اینکه سند مالکیت صادر شده با یک سند عادی هم متزلزل شود و شمایی که سند رسمی دارید با یک سند عادی به مشکل بخورید. منظور قانونگذار اسناد عادی در املاکی است که فاقد سابقه ثبت هستند و نظر این بود که کل املاک کشور به نوعی سند داشته‌باشد که از تجاوز و تعارض مصون بمانند. خب این روندی که الان وجود دارد که با قولنامه و اسناد عادی خرید و فروش انجام میشود، چقدر قانونی است و اگر اسناد عادی باطل شوند چه تحولاتی در بخش اسناد ایجاد میشود.
اگر ملک سابقه ثبت دارد، مطلقاً نباید با سند عادی معامله شود و باید حتماً در چارچوب مقررات ثبتی و حقوقی سند مالکیت انتقال داده شود. سند مالکیت رسمی تک‌برگ این املاک فقط باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت صادر شود، ولی اگر ملکی سابقه ثبت نداشته‌باشد و به صورت عادی معامله انجام شود، مالک فعلی می‌تواند تقاضا کند که سند مالکیت آن را ثبت کند. بالاخره الان املاکی که سند رسمی دارند هم قولنامه می‌شوند و در خیلی از موارد همین قولنامه‌ها منجر به تشکیل پرونده‌های قضایی میشود.
بله روندی که الان موجود است، همین است که مالک سند رسمی به دست دارد، ولی عده‌ای دیگر که متفرق هستند یا با سندسازی و کاغذ‌های عادی می‌آیند تقاضای سند می‌کنند و از طریق قانون‌های تعیین تکلیف املاک فاقد سند می‌توانند اقدام کنند، ولی به نظر بنده اگر ملک ثبت شده‌باشد، تنها راه این است که از طریق دفاتر اسناد رسمی، انتقال رسمی انجام شود، نه اینکه با یک کاغذ عادی بیایند دنبال انتقال سند باشند. وقتی سند یک کاغذ عادی است مستندات آن هم خیلی محکم نیست و هرکسی می‌تواند در این موضوع کلاهبرداری کند. وقتی سند رسمی نیست در محاکم قضایی هم با مشکل روبه‌رو خواهد شد. یعنی اگر فردی ادعا کند من این ملکی را که سند رسمی دارد، با اسناد عادی خریدم، در محاکم ادعای او رد میشود؟ الان روندی که در محاکم وجود دارد، اینگونه نیست.
اگر با سند عادی خرید انجام دهد و ملک هم ثبت شده‌باشد، دسترسی به مالک نداشته‌باشد، قانون تعیین تکلیف وجود دارد و در هیئتی متشکل از رئیس ثبت، قاضی، نماینده جهاد کشاورزی و نماینده راه و شهرسازی به موضوع رسیدگی میشود و رأی برای مالکیت متقاضی صادر میشود، ولی اگر به مالک دسترسی داشته‌باشد و مالک حاضر باشد، باید به دفاتر اسناد رسمی جهت انتقال مراجعه کند. گفته میشود که حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد پرونده‌های قوه قضائیه مربوط به همین اسناد عادی است حالا...
این آمار ۳۰ تا ۴۰ درصد مربوط به سال ۹۵ و ۹۶ است، ولی بعد از صدور سند مالکیت تک‌برگ و کاداستر کردن املاکی که سند مالکیت آن‌ها صادر شده خیلی از پرونده‌های محاکم به این دلیل نسبت به حوزه ثبت املاک کمتر شده‌است. شما تخمین می‌زنید چقدر شده‌است؟
آمار دقیقی ندارم، ولی در مصاحبه‌هایی که مقامات قضایی انجام داده‌اند و حتی ریاست سازمان ثبت هم اخیراً عنوان کرده بود، خیلی کمتر از قبل شده و آن آمار ۳۰ یا ۴۰ درصدی که اعلام می‌شد، مربوط به دهه ۹۰ مخصوصاً از سال ۹۵ به قبل بوده‌است. بعد از آنکه ما سیستم ثبت الکترونیکی سند مالکیت تک‌برگ و شمیم (شبکه موقعیت‌یابی یکپارچه مالکیت ها) کردن نقشه‌ها را در کاداستر داشتیم، اختلافات ملکی خیلی کمتر شد و البته توجه مردم هم به اهمیت سند تک‌برگ بیشتر شده و بسیاری از اسناد دفترچه‌ای تبدیل به اسناد تک‌برگ شده‌اند. اصلاً بحث کاداستر چقدر عملیاتی‌شده و آیا الان کاداستر تمام زمین‌های کشور انجام شده‌است؟
در سند مالکیت‌هایی که از اواخر دهه ۹۰ تا الان صادر شده همه به شکل شمیم بوده و موقعیت ملک رسماً در سند تک‌برگ ذکر شده، بنابراین اسنادی که سند مالکیت آن‌ها شمیم‌شده کاداستر شده‌است، همچنین ما نقشه کاداستر همه شهر‌ها را هم داریم، البته ممکن است به‌روزرسانی نشده‌باشد، ولی کاداستر کل شهر آماده شده‌است. در مورد اراضی ملی بیش از ۹۶ درصد کاداستر عملیات‌شده و سند تک‌برگ اراضی ملی دولت با نمایندگی سازمان جنگل‌ها صادر شده‌است. در مورد اراضی کشاورزی هم از سال گذشته شروع شده و حدود ۳۰ درصد اراضی کشاورزی دارای نقشه کاداستر شده‌اند و اسناد تک‌برگ آن‌ها صادر شده‌است. مجموعاً شاید بیش از ۹۰ درصد نقشه‌های کاداستر شهر‌ها و اراضی ملی آماده شده و براساس آن نقشه‌ها، کار‌های ثبتی در حال انجام است. خب با توجه به این اتفاقات، گفته میشود حتی اگر نقشه‌های کاداستر کل کشور را هم آماده کنیم، خیلی از املاک هنوز سند مشخصی ندارند. اصلاً چند درصد از املاک و اموال غیرمنقولی که داریم سند رسمی تک‌برگ یا دفترچه‌ای دارند و چند درصد با قولنامه نقل و انتقال شده اند؟
در شهر‌های بزرگ اکثر املاک سند مالکیت و تک‌برگ دارند، البته سازمان ثبت قبلاً می‌خواست سیاستی را تصویب کند که تمام املاکی که دفترچه‌ای هستند تک‌برگ شوند، ولی با توجه به کمبود امکانات و پرسنل گفتند املاکی که مورد معامله قرار می‌گیرد تک‌برگ شود؛ یعنی اگر شما ملکی داشته‌باشید که دفترچه‌ای است باید برای انجام معامله آن را تک‌برگ کنید، در زمان انجام معامله تک‌برگ میشود و سند مالکیت جدید به نام خریدار به شکل تک‌برگ صادر میشود. البته نمی‌دانم چند درصد از املاک ثبت‌شده ولی از آن‌هایی که ثبت‌شده شاید بیش از ۵۰ درصد تک‌برگ شده‌باشند. منتقدان طرح بی اعتباری اسناد عادی را مطرح می‌کنند که اگر بخواهیم این کار را انجام دهیم یک دفعه با حجم زیادی از املاک روبه‌رو می‌شویم که سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای ندارند و فقط با قولنامه دست به دست شده‌اند، حال به نظر شما اگر قرار باشد اسناد عادی بی اعتبار شود، این املاک چه وضعیتی پیدا خواهند کرد؟
اگر بخواهیم به یکباره بی اعتبار اعلام کنیم برای مجموعه ادارات مرتبط با املاک مانند ثبت، راه و شهرسازی و شهرداری، منابع طبیعی و حتی اوقاف دردسر درست میشود و من فکر می‌کنم یک زمانی باید لحاظ شود. الان بحث دو یا سه سال مطرح میشود که این زمان فرصت داده شود تا هرکسی که قولنامه عادی دارد آن را تبدیل به سند تک‌برگ کند، به نظر شما در این بازه زمانی میشود چندین میلیون ملک بدون سندی را که وجود دارد، سنددار کرد؟
تجربه ثابت کرده که معمولاً نمی‌شود و این زمان باید تمدید شود. ماده ۱۴۷ قدیم در مورد همین اسناد عادی بود و چند مرحله تمدید شده‌است؛ یعنی از سال ۶۵ چهار و پنج مرحله تمدید شد و باز هم تمام نشد و بعد از آن مجبور شدند که یک قانونی به عنوان قانون تعیین‌تکلیف بدون مدت مصوب کنند برای آن‌هایی که سابقه ثبت ندارند. برای آن‌ها که سابقه ثبت ندارند به نظر من مدت دو سال کم است و حداقل باید پنج سال زمان در نظر گرفته شود. مخصوصاً در مورد شهر‌های کوچک و روستا‌ها که املاک و اراضی آن‌ها سند ندارد، لازم است زمانی در نظر گرفته‌شود تا به اهمیت موضوع پی ببرند و در جهت سنددار کردن املاک خود اقدام کنند. آیا تعداد دفترخانه‌ای که الان داریم و البته تعدادی هم قرار است به آن‌ها اضافه شود برای اینکه بخواهیم از فردا اسناد عادی را بی اعتبار کنیم، کافی است؟
الان حدود ۸ تا ۹ هزار دفترخانه در کل کشور داریم و اخیراً باز هم امتحان برگزار شده و قرار است عده زیادی به آن‌ها اضافه شود، بنابراین از پس مشکل برمی آیند. یعنی اگر فردا اعلام شود قولنامه‌ها بی اعتبار است و باید معاملات ثبت شود، امکان آن وجود دارد؟
بله، این امکان هست و مشکلی هم ندارد. در بخش پایانی این گفتگو با توجه به تجربه‌ای که شما دارید، می‌خواهیم کمی بحث مصداقی کنیم. با توجه به مشکلاتی که اسناد عادی رقم می‌زند، خاطره‌ای مانند اتفاقی که برای فرودگاه مهرآباد پیش آمد، در خاطر شما هست؟
بله، همواره اسناد زیادی جهت ثبت مراجعه می‌شد که البته حق و حقوق افراد هم بود و باید براساس مقررات ثبت اسناد عادی با قانون تعیین یا براساس ماده ۱۴۷ سابق در مورد آن‌ها رفتار می‌شد. از سوی دیگر امکان سوءاستفاده هم وجود داشت، ممکن بود اسنادی که ارائه می‌شد، سند واقعی نباشد یا سند جعلی باشد که به هر حال در شهر‌های بزرگی مانند تهران یا کرج و حتی شیراز باند‌های جاعل و کلاهبردار بودند که در مورد اسناد عادی اقداماتی را انجام می‌دادند و البته دستگاه‌های نظارتی و حفاظت اطلاعاتی ورود می‌کردند و با آن‌ها برخورد می‌شد و کسانی که حق و حقوقی داشتند، اگر اسنادشان عادی بود یا ثبت می‌شد یا از طریق ماده قانونی تعیین‌تکلیف یا ماده ۱۴۷ اقدام می‌شد و سند مالکیت برای مالک صادر می‌شد. در شرایطی که افرادی با یکدیگر تبانی می‌کنند و به اسم اسناد عادی سعی می‌کنند حتی اسناد رسمی را هم تحت‌الشعاع قرار دهند، این اتفاقاتی که در مورد بی اعتباری اسناد عادی در حال رقم خوردن است، چقدر می‌تواند جلوی این تبانی‌ها و باند‌های جاعل را بگیرد؟
باید شیوه نامه و دستور العمل محکمی برای این کار در نظر و جلوی این تبانی و جعل اسناد گرفته‌شود. فقط نمی‌شود به یکباره اعلام کنیم که اسناد عادی اعتبار ندارد. خواه ناخواه افرادی که در این کار هستند برای جعل و کلاهبرداری اقداماتی انجام می‌دهند و همینطور با توجه به حجم زیاد کار کارشناسان ثبتی هم اگر مدت دو ساله فقط برای آن‌ها در نظر گرفته‌شود، چون متأسفانه به شکل آماری رسیدگی می‌کنند و نیاز به آمار دارند کیفیت را از دست می‌دهند، یعنی نظارت و دقت نظر کارشناسان کم میشود و شاید عده‌ای نیز سوءاستفاده کنند. در مجموع نظرتان با توجه به قانونی که در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است، چیست؟
یکی اینکه مدت اجرای آن را باید طولانی‌تر کنند و دوم اینکه دستورالعمل و شیوه‌نامه‌ای تنظیم شود که براساس قوانین موجود ثبتی و حقوقی بتواند این اسناد عادی موجود را تبدیل به سند رسمی کند و فقط به صرف ارائه کردن یک سند عادی و اینکه بگوید من این زمین را در تصرف دارم، نباشد. تلفیقی از قوانین ثبتی و حقوقی می‌تواند کمک‌کننده باشد. پیشنهادی دارید که به چه روشی باید انجام شود؟
زمانی که تقاضا میشود حتماً باید با نقشه باشد و با توجه به سوابق ثبتی رسیدگی شود، یعنی با توجه به سوابق ثبتی موجود و پلاک گذاری رسیدگی شود و همینطور آگهی ملک با مدت کمتر مانند اینکه به جای سه ماه، یک ماهه یا چهل روزه باشد و بعد از آگهی سند مالکیت صادر شود.
سایر اخبار این روزنامه
امریکا هم حریف حماس نمی‌شود
افتتاح بیمارستان شهریار پس از ۳۴ سال انتظار
حذف عجولانه اسناد عادی، باند‌های جعل سند را روی‌کار می‌آورد
«بنزین برای همه» طرحی برای عادلانه‌کردن یارانه‌های انرژی است
شکست مشترک شیاطین
«تغییر بازی» غافلگیرانه انصارالله
هفته بسیج فرصتی برای تبیین جلوه‌های مقاومت مردم غزه
جشنواره عمار سینمای بدون سانسور است
پهلوانی را فدا نکنیم
حفظ سرمایه انسانی برای ارتقای امنیت اجتماعی
سرقت هیجانی قهرمان کشتی و بلاگر سارقان
طوفان‌الاقصی را باید «تمرین آزادسازی فلسطین» دانست
