گروه مسکن و انرژی-زهرا سلیمانی:آیا تورم ماهانه مسکن در برخی مناطق تهران کاهشی شده است؟ این پرسشی است که با انتشار برخی گزارش های خاص درباره نزولی شدن نرخ مسکن در برخی مناطق تهران برای برخی مخاطبان ایجاد شده است؟ بررسی های گروه مسکن و انرژی تجارت از دل گفتگو با مدیران اتحادیه املاک کشور و تحلیلگران حوزه مسکن مرکز پژوهشهای مجلس نشان می دهد که این ادعا ریشه در واقعیت ندارد. چرا که اساسا ارزیابی های مرتبط با مسکن نه در قالب تورم های ماهیانه بلکه در قالب تورم های سالانه قابل بررسی است.ضمن اینکه بازار مسکن تهران در طول سالهای اخیر با تورم های بالای 35 تا 40درصد مواجه بوده است.اما چرا این نوع فضاسازی ها مطرح می شود؟ مسعود فراهانی کارشناس مسکن دفتر اجتماعی مرکز پژوهشهای مجلس، معتقد است، این ترفندی است که سوداگران بازار مسکن از آن بهره می برند تا امتیازت و معافیت های بیشتری از دولت دریافت کنند. فراهانی با ذکر یک مثال نشان می دهد، بازیگران برنده بازار مسکن از طریق کمیسیون ماده 5 فقط در یک ماه حدود 3هزار میلیارد تومان رانت به جیب زده اند. رانتی که به طور طبیعی می بایست در اختیار دولت و شهرداری قرار می گرفت و برای نوسازی بافت های فرسوده در مناطق محروم تهران یا تسهیلات برای خانه اولی ها به کار گرفته می شد. عبارتی که فراهانی از آن بهره می برد، عبارت(politic capture) یا تسخیرشدگی فضای سیاست گذاری است. رویکردی که سوداگران از طریق آن بازار مسکن را به سمت و جهتی که میل دارند سوق می دهند!

دبیر اتحادیه املاک کشور: هر متر مسکن در تهران 88.5میلیون تومان است
سعید لطفی دبیر اتحادیه املاک کشور، نخستین چهره ای که در گفتگو با تجارت در خصوص ادعای کاهش تورم ماهانه در مسکن می گوید:«بازار مسکن در رکود عمیقی قرار گرفته است. شرایط اقتصادی و معیشتی مردم و نداشتن قدرت خرید در اقشار مختلف باعث افزایش عمق رکود در این بازار شده. در واقع کسانی که قبلا در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند پس از مدتی از بازار ناامید شده و از بازار خارج می شوند. در این میان مالکان یا سازندگانی که نیازمند پول هستند ، مجبور می شوند، مقداری قیمت ملک خود را کاهش دهند تا سریعتر به فروش برسانند. این روند کاهشی، قاعده نیست و استثنایی است و نمی توان آنرا به همه بازار تهران تعمیم داد.» این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه برای تحلیل کاهش یا افزایش نرخ تورم ماهانه بازار مسکن باید دید، مواد اولیه و مسائل پیرامونی بازار مورد نظر چه وضعیتی دارد؟ یادآور می شود:« شهرداری تهران نرخ عوارض پروانه ساخت را افزایش داده، نظام مهندسی هم تعرفه های خود را بالا برده. از سوی دیگر تولید کنندگان مصالح و فلزات هم نرخ های خود را گران کرده و نرخ مزد کارگران هم افزایش یافته است. همه این گزاره ها نشان دهنده افزایش طبیعی نرخ ها در بازار مسکن مطابق با نرخ تورم است. اینکه چند معامله معدود در برخی مناطق خاص صورت گرفته و در آن فروشنده ای ناچار شده قیمت ملک خود را کمی ارزانتر بفروشد به معنای کاهش نرخ تورم در بازار مسکن نیست.»
لطفی در پاسخ به پرسش تجارت در این خصوص که آیا راهبردها دولت جدید در حوزه مسکن، منجر به رونق در این بازار می شود یا نه؟ می گوید:« سیاست های اعلامی دولت ها زیاد ملاک نیستند، بلکه سیاست های اعمالی دولت ها اهمیت دارد. دولت قبل هم اعلام کرده بود، قصد دارد هر سال 1میلیون مسکن بسازد و بازار را رونق دهد اما در عمل توفیقی حاصل نشد. دولت باید عرضه و تقاضا را هماهنگ کند. سازندگان باید تشویق شوند. بانکها باید طوری قدم برداشته و سیاست گذاری کنند که جوانان و خانه اولی ها برای خرید خانه اقدام کنند. تا این قشر وارد چرخه خرید مسکن نشوند، راهبردها بیشتر حرف است.»دبیر اتحادیه کشوری املاک در خصوص وضعیت قیمت های مسکن در تهران می گوید:« در حال حاضر نرخ میانگین مسکن در شهر تهران 88.5میلیون تومان است. بر اساس آمارها یک جوان ایرانی اگر هیچ چیز نخورد و نپوشد و سفر نرود و...150 سال زمان نیاز دارد تا صاحب خانه شود. چند سال قبل با پول رهن امروز مردم، می شد آپارتمان لاکچری خرید اما امروز با چند میلیارد تومان تنها می توان خانه رهن کرد. این روند نشان می دهد سیاست های دولت های قبلی همراه با ایراد و اشکال بوده است.»
لطفی درباره تاثیر نوسانات منطقه ای و انتخابات آمریکا در بازارهای کشور به خصوص بازار مسکن می گوید:« نمی گویم تاثیری ندارد، اما مشکل اصلی در دورن کشور است. مگر بایدن گفته که سیمان 180هزار تومان شود. مگر بایدن به شهرداری تهران دستور داده که عوارض شهرداری را بابت اعطای پروانه ساخت گران کند؟ و...مشکلات واقعی در درون نظام تصمم سازی های کشور است.اینها بیشتر بهانه است.»

مسعود فراهانی : تسخیر شدگی بازار مسکن توسط سوداگران
مسعود فراهانی کارشناس مسکن دفتر اجتماعی مرکز پژوهشهای مجلس اما از منظر دیگری به بحث ورود کرده و از تلاش برخی طیف ها و جریانات سوداگر در حوزه مسکن برای دیکته کردن سیاست های مورد نظر خود از طریق برخی فضاسازی های خبری می گوید.
فراهانی با اشاره به انتشار برخی اخبار در خصوص کاهش نرخ تورم ماهانه مسکن در برخی رسانه ها می گوید:« اغلب کارشناسان تلاش می کنند با ارزیابی تعداد معاملات مسکن، رکود یا رونق را تحلیل کنند. اما این تحلیل به نظرم از بنیاد ایراد دارد. چون معاملات مشخص نمی کند که افراد خریدار یا فروشنده دفعه چندم است که معامله می کنند یا چه نقشی در بازار مسکن دارند؟ بنابراین داده های قابل استنادی نیستند. اصطلاحا داده های مکان مند و خانوارمند نیستند. یعنی ما نمی دانیم مسکن هایی که معامله شده اند آیا توسط یک مسکن اولی خریداری شده یا از سوی سوداگران و سرمایه گذاران؟ وقتی ایده دیتاها موجود نیست، هر تحلیلی که در مورد معاملات صورت می گیرد بیشتر گمانه زنی است. از دید من حتی موجب بدفهمی شرایط کلی مسکن هم می شود.»
او ادامه می دهد:«موضوع دوم هم در مورد داده هایی است که از کاهش تورم ماهانه مسکن خبر می دهند. موضوع مهم، بحث تورم ماهانه نیست، بلکه مساله اصلی بررسی سالانه تورم است. مثلا از اردیبهشت 1402 تا اردیبهشت 1403 مورد ارزیابی قرار می گیرد. در این بررسی، روند بلندمدت معاملات معنا پیدا می کند. اگر قرار باشد با یک چنین نگاهی بحث تورم مسکن بررسی شود، نه تنها کاهشی وجود ندارد، بلکه افزایش تورم 35تا 40درصدی هم در حوزه مسکن رخ داده است.«
این کارشناس مسکن مرکز پژوهشهای مجلس یادآور می شود:« با ادبیات اقتصادی سیاسی، می توان گفت که این نوع فضاسازی ها یکی از ترفندهای بازیگران صنعت مستغلات در ایران است. با این ترفند اینطور تصویرسازی می کنند که بخش مسکن دچار رکود و سرمایه گذاری در آن کم شده و از آنجا که راه حل رفع بحران مسکن، افزایش و تسهیل سرمایه گذاری بخش خصوصی است، دولت و شهرداری باید کاری کنند که بخش خصوصی وارد بازار مسکن شود! این اشتیاق چطور شکل می گیرد؟دولت حقوق توسعه ای جدیدی از طریق کمیسیون های ماده 5 یعنی تراکم فروشی و یا بازپهنه بندی هایی که کمیسون ماده 5انجام می دهد، برای بازیگران اصلی و سوداگران در نظر می گیرد. به عنوان مثال به ساختمان های 3طبقه در یک منطقه خاص تهران مجوز سراسری 4طبقه شدن می دهند!یا کمیسیون ماده5 در سطح پلاک امتیازهای جدیدی می دهد. یا در سطح مناطق شهرداری تهران، دست مدیران را برای رواداری در بحث تخلفات ساختمانی باز می گذارند!»
فراهانی با اشاره به اینکه بخش دوم موضوع این است که دولت و شهرداری ها را مجاب می کنند که یکسری معافیت ها و تخفیف های ماللیاتی بر روی عوارض ها بدهد، می گوید:« مثلا جایزه خوش حسابی که شهرداری تهران 2سال قبل به کسانی که معوقات عوارضی داشتند، اعطا کرد در طول یک ماه رقمی حول و حوش 3هزار میلیارد تومان تخفیف را شامل می شد! هرگز هم مشخص نشد این تخفیف آیا به خرده مالکانی که بافت های فرسوده خود را نوسازی کرده اند داده شده یا به لاکچری سازان و سوداگران بازار مسکن؟»
او خاطرنشان می کند:« هر دو حالتی که شرح داده شد یعنی حقوق توسعه یا تخفیف های مالیاتی و عوارض، ترفندی است که در ادوار گذشته با بازنمایی وضعیت رکودی اعمال شده است. بنابراین نباید ابعاد اقتصاد سیاسی موضوع مسکن در تحلیل ها مورد بی توجهی قرار گیرد. باید توجه کرد که بحرانی که از وضعیت مسکن کشور ارائه می شود برای چه طیف های منافع اقتصادی دارد؟اول برای سوداگرانی که مالکیت زمین های موجود را در اختیار دارند، دوم افراد و گروه هایی که به واسطه همکاری با مالکیت ها درگیر ساخت و ساز هستند. به جز این دو گروه تقریبا هیچ گروهی منفعتی نمی برد. نه خانه اولی ها، نه مستاجران، نه دارندگان بافت های فرسوده و...هیچکدام منفعتی از این رهگذر نمی برند.»
فراهانی در پایان خاطرنشان می کند:این طیف های سوداگر نظام مسکن را به سمتی که مایل هستند و دوست دارن، می برند. عبارتی که ما از آن استفاده می کنیم(politic capture) یا تسخیرشدگی فضای سیاست گذاری است. فضای سیاست گذاری به خاطر این نوع روایت ها عملا به سمت تامین منافع برندگان هدایت شده است.»