عارضه مزمن خانه‌های خالی
گروه مسکن و انرژی-زهرا سلیمانی:چه تعداد خانه خالی در پایتخت و سایر کلانشهرها و شهرهای کشور وجود دارد و چگونه می توان ساز و کار شفافی برای شناسایی این واحدهای مسکونی تدارک دید؟ گزارش نفوس و مسکن سال۹۵ مرکز آمار ایران از وجود ۲ میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی حکایت می کند. اما باتوجه به پیش‌بینی تحلیلگران امکان دارد که تعداد خانه‌های خالی از سکنه از مرز ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیز در کشور گذشته باشد. اعداد و ارقامی که با توجه به وجود 29میلیون واحد مسکونی و خانه در ایران،رقم قابل توجهی محسوب شده و حدود 13درصد کل واحدهای مسکونی را دربر می گیرد.
برای شناسایی و بازگرداندن این تعداد خانه خالی به چرخه مصرف، مجلس یازدهم در15 مرداد سال 99 قانون مالیات بر خانه های خلی را تصویب کرد. قاونی که در ظاهر با هدف کمک به عرضه واحدهای مسکونی و توازن در عرضه و تقاضای مسکن تصویب شد، اما با گذشت بیش از 5سال از تصویب و اجرای این قانون اما هنوز نه تنها تعدیلی در عرضه واحدهای مسکونی شکل نگرفته بلکه بر اساس اعلام کارشناسان، میزان دریافت مالیات از خانه های خالی حتی به اندازه هزینه تصویب قانون هم نبوده است!
دیروز اما وزارت راه و شهرسازی اعلام‌کرد: با پالایش ۴۵۰ میلیون رکورد اطلاعاتی در سامانه املاک و اسکان کشور، بیش از ۱۲۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی معرفی شده و بیش از ۱۸۲ هزار واحد مسکونی خالی به بازار فروش و اجاره جهت سکونت مردم عرضه شده است. تجارت برای بررسی ابعاد و زوایای گوناگون معضل خانه های خالی، مکانیسم شناسایی و عرضه آن در بازار مسکن و اثراتی که ممکن است این عرضه
در قیمت مسکن به جای بگذارد، گفتگویی را با مسعود فراهانی کارشاس مسکن مرکز پژوهشهای مجلس ترتیب داده تا نوری به ابعاد و زوایای گوناگون این بحث تابانده شود.
فراهانی ضمن واکاوی بحث خانه های خالی در کشور معضل داده های اطلاعاتی غیر مستند را مهمترین معضل پیش روی شناسایی این واحدها عنوان می کند. به اعتقاد این تحلیلگر بازار مسکن، دولت به جای اینکه وقت و تمرکز خود را وقف ناسایی واحدهای خالی پس از ساخت کند باید قبل از ساخت واحدهای مسکونی و در زمان اعطای پروانه ساخت یا پایان کار باید تقسیم بندی های لازم را صورت دهد. در واقع باید مشخص شود که واحد مسکونی ساخته شده آیا قرار است در به عنوان یک خانه شخصی و برای مصرف باشد یا اجاره و یا جهت سوداگری و فروش؟ فراهانی در عین حال معتقد است، مالیات از خانه های خالی در شرایط فعلی تورمی کشور بازدارنده نبوده و کمی به عرضه واحدهای مسکونی خالی نمی کند. به زعم این تحلیلگر لازم است دولت در بحث خانه های خالی، جرم زدایی کرده و مجازات های متناسبی برای این حوزه تدارک بیند.
ابزارهای مالیاتی معضل خانه های خالی را حل نمی کند
مسعود فراهانی کارشناس مسکن مرکز پژوهشهای مجلس در گفتگو با تجارت درباره معضل خانه های خالی در کشور و چگونگی شناسایی این واحدها می گوید:« قبل از بررسی نهایی معضل مسکن باید کمی به عقب بازگردیم. متاسفانه در زمان اعطای پروانه های ساختمانی یا موعد صدور پایان کار واحدهای مسکونی، نوع استفاده ازواحدهای مسکونی اساسا مشخص نمی شود. به نظرم بحران اصلی مسکن در این بخش ایجاد می شود. من اسم این معضل را بحران«کنترل ناپذیری موجودی مسکن»گذاشته ام.مولفه اصلی این بحران آن است که دولت وقتی می خواهد پروانه ساختمانی را صادر کند نوع و کاربری استفاده این واحدها را مشخص نمی کند. به عنوان مثال مشخص نیست این واحدهای مسکونی آیا قرار است مکان سکونت اصلی باشد؟ قرار است برای فروش ساخته شود یا اینکه برای بازار استیجاری مسکن ساخته شده است؟»
فراهانی ادامه می دهد:« وقتی این شفاف سازی در ابتدای امر صورت نمی‌گیرد، عملا یکسری واحد مسکونی مجوز گرفته اند که نوع استفاده از آنها مشخص نیست. از سوی دیگر به دلیل پویایی های موجود در بازار مسکن، امکان رصد آنها وجود ندارد. چرا که قراردادهای استیجاری مسکن در ایران یکساله است و این قراردادهای یکساله هم در کل سال منعقد می شوند. به دلیل این پراکندگی هم وقتی دولت قصد می کند به صورت پایلوت یک منطقه را شناسایی کند به خاطر این توزیع امکان شناسایی واحدهای خالی و سایر گونه های مسکن وجود ندارد.»
او با اشاره به اینکه واحدهای مسکونی خالی به دلیل بحرانی که ایجاد می کند و عملا باعث دستکاری عرضه مسکن می شود، دامنه وسیعی از بحران های اجتماعی را شکل می دهد، می گوید:« دولت می تواند از نگهداری و احتکار مسکن جرم انگاری کند. یعنی عملا ابزارهای مالیاتی صرف برای حل بحران خانه های خالی جوابگو نیستند، تجربه نشان داده مقدار مالیات از خانه های خالی به اندازه ای است که در مقایسه با تورم، مالک را مجاب نمی کند که در ازای خاطر نپرداختن مالیات، واحد خود را اجاره دهد. »
این تحلیلگر بازار مسکن در خصوص نحوه این جرم انگاری و اینکه آیا فکر نمی کنید این نوع برخوردها، خلاف اصول بازار باشد؟ یادآور می شود:« از منظر جرم انگاری دولت باید دارندگان خانه خالی را جریمه کند. جریمه ای که اندازه آن باید متناسب با قیمت و عایدی ملک باشد. مالیات در این مکانیسم باید حالت تشویقی داشته باشد. یعنی دولت مالیات بر درآمد اجاره را بر واحدهایی که به تازگی بر بازار عرضه شده اند برای 2تا 5سال معاف از مالیات سازد.»
2.5میلیون واحد مسکونی خالی در تهران
فرهانی در پاسخ به پرسش دیگر تجارت که عرضه این واحدهای مسکونی در بازار مسکن تا چه اندازه موثر است؟ می گوید:« معتقدم ساز و کار این بازار به گونه ای است که حتی اگر دامنه وسیعی واحد مسکونی به آن اضافه شود، نهایتا شتاب افزایش قیمت است که کاهش پیدا می کند و نه چیز دیگر. به عنوان مثال در تهران بر اساس آمارهای رسمی شهرداری، حدود 350هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شده است. موجودی کل واحدهای مسکونی تهران بر اساس روایتی 2میلیون و 400هزار واحد مسکونی است و 300هزار واحد مسکونی خالی، یعنی معادل 13الی 14درصد کل واحدهای مسکونی تهران خالی است. واحد مسکونی خالی، یعنی مالکی وجود دارد که نیازی به استفاده از پول اجاره یا فروش آن ندارد.
این در حال است که اگر این واحدها در بازار عرضه شوند ،بخش قابل توجهی از آنها استیجاری خواهند بود. اگر عرضه واحدهای استیجاری زیاد شود، شدت اجاره مسکن کاهش می یابد. »
این کارشناس مسکن ادامه می دهد:«اما تا زمانی که دولت به طور مشخص، قیمت گذاری بخشی از موجودی مسکن را از قیمت فروش جدا نسازد، عملا مشکلی از بخش استیجاری کشور حل نمی شود. در کشورهای توسعه یافته، دولت می آید و اعلام می کند 10تا 20درصد واحدهای مسکونی استیجاری، با قیمت فروش آنها یکی نیست و تابع هم نیستند. در واقع مکانیسم قیمت گذاری متفاوتی برای آنها تعیین می شود. تا این اتفاق رخ ندهد عملا به دلیل اخلال در عرضه مسکن تفاوتی ایجاد نمی شود.
او با ذکر مثالی از کشورهای توسعه یافته یادآور می شود:« در کشورهایی که تورم وجود ندارد و عایدی سرمایه ملک کم است، دولت روی افزایش اجاره سخت گیری نمیکند؛ چون تنها عایدی مالک است. اما در تورم هایی مانند ایران، به دلیل تورم یک افزایش قیمت قابل توجه روی ملک وجود دارد، به همین دلیل روی مورد اجاره اش سخت گیری می کند. اما نسبت به تورم اصلی که روی قیمت ملک می آید ، اندک است و باعث شده مستاجران زیادی در ایران درگیر فقر شوند. خانواده هایی که به دلیل مشکل مسکن دچار فقر می شوند هزینه های بسیاری را روی دست دولت می گذارند»
فراهانی می گوید:« امروز دفترچه ارزش معاملات ارزش املاک سازمان مالیاتی در حال قیمت گذاری املاک است. این قیمت گذاری اغلب بین یک سوم تا یک دوم قیمت املاک را شامل می شود.
مرکز پژوهشها گزارشی با عنوان ثبات و امنیت سکونت استیجاری منتشر کرده که در آن رابطه بین موجر و مستاجر که نشان می دهد افزایش قیمت ملک باعث افزایش نابرابری بین این دو گروه شده است، مورد بررسی قرار گرفته است. به نظرم داده های این تحقیقات برای علاقه مندان، تصمیم سازان و سیاست گذاران واجد اهمیت بسیاری خواهد بود و راهگشاست.»
