روزنامه اعتماد
1399/12/16
كاهش سقف آرزوها به اجاره خانه در پايتخت
آويده علمجميليتحولات و نوسانات قيمتي در بازار مسكن پس از جهش‌هاي ريز و درشت بازار ارز كه از سال 97 شروع شد، سريع‌تر بوده به گونه‌اي كه براساس برخي محاسبات با قدرت خريد فعلي و فرض توقف تورم سالانه همچنين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در اعداد اعلام شده در بهمن، خانه‌دار شدن افراد بيش از يك قرن به طول مي‌انجامد. با وجود آنكه ممكن است آرزوي خريد خانه در پايتخت توسط نسل‌هاي آتي محقق شود، اوضاع براي اجاره خانه نيز به سختي خريد خانه است؛ ميانگين بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني در تهران و براساس آمارهاي وزارت مسكن در سال 92 حدود 18 هزار و 700 تومان بود كه در پاييز 98 به 46 هزار و 400 تومان و در پاييز سال 99 به 61 هزار و 248 تومان رسيد. بدين معنا كه بدون دريافت وديعه براي اجاره واحدي صد متري در سال 92 به طور متوسط يك ميليون و 870 هزار تومان پول لازم بود كه در پاييز سال گذشته به 4 ميليون و 400 هزار تومان رسيده است. حدود 235 درصد افزايش نرخ اجاره در عرض 6 سال!
با استناد به اينكه شاخص اجاره مسكن در كل مناطق شهري در پاييز سال جاري و براساس گزارش بانك مركزي افزايشي 32.4 درصدي نسبت به پاييز 98 داشته، تا پايان آذر 99 براي همان واحد مفروض، اجاره به بيش از 6 ميليون تومان رسيده است؛ طي 7 سال ميزان اجاره با فرض عدم دريافت وديعه جهشي 231درصدي داشته است. اين امر نه تنها به افزايش شكاف طبقاتي دامن مي‌زند، بلكه اجاره‌نشيني را نيز سخت‌تر كرده است.
نرخ رشد اجاره
تا پيش از جهش‌هاي ارزي سال 97
با استناد به گزارش وزارت مسكن و راه و شهرسازي، متوسط بهاي اجاره يك مترمربع واحد مسكوني پايتخت در سال اول دولت روحاني، 18هزار و 592 تومان بود. هر چند در فصل تابستان كه پرتقاضاترين فصل براي معاملات مسكن است، متوسط قيمت اجاره هر مترمربع به 19 هزار و 400 تومان رسيده بود.
به طور كلي در سال 92 براي اجاره يك خانه صد متري در تهران، متوسط قيمتي كه صاحبخانه‌ها درخواست مي‌كردند، يك ميليون و 500 تا يك ميليون و 800 هزار تومان بود. هر چند نرخ ارز و تورم نيز در آن سال به ترتيب 3183 تومان و 34.7 درصد اعلام شده بود. در سال 93 دولت تلاش كرد تورم را كاهش دهد و نرخ ارز را به ثبات برساند كه موفق هم بود. تورم در پايان آن سال به 15.6 درصد كاهش يافت و نرخ ارز نيز با اندكي تغيير به 3280 تومان رسيد. در سال 93 و براساس آنچه وزارت راه و شهرسازي اعلام كرده، متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نزديك 19 هزار تومان اعلام شد؛ تغيير چنداني نسبت به سال 92 نداشت. در سال‌هاي 94، 95 و 96 كه تورم 11.9، 9 و 9.6 درصد اعلام شده بود، متوسط اجاره‌بها نيز 22 هزار و 990 تومان، 23 هزار و 554 و 28 هزار و 200 تومان بود. در اين دو سال نرخ ارز تغييرات شديدي نداشت و به ترتيب 3450، 3646 و 4045 تومان قيمت‌گذاري شده بود و البته بازار مسكن نيز در آرامش نسبي قرار داشت و تعداد اجاره‌نامه‌ها نيز روند ثابتي را نشان مي‌داد. هر چند تعداد قراردادهاي اجاره در تابستان بيش از ساير فصل‌ها بود. با استناد به گزارش وزارت راه و شهرسازي سال 96، پررونق‌ترين سال براي بازار اجاره مسكن بود به گونه‌اي كه در تابستان اين سال 45 هزار و 326 فقره قرارداد ميان مالكان و مستاجران به امضا رسيد. با گشتي در آگهي‌هاي قديمي مسكن مي‌توان چند نمونه از ميزان وديعه و اجاره در سال 96 را يافت. رهن كامل آپارتماني نوساز 100 متري در ونك 200 ميليون تومان و واحدي 165 متري و 12 سال ساخت در سعادت‌آباد نيز 230 ميليون تومان بود. تهرانپارس 90 متر و دو سال ساخت نيز رهن كاملي 75 ميليوني خواهد داشت.
جهش ارزي و تغييراتي چندباره و ناگهاني
سال 97 با اعلام خروج امريكا از برجام و بازگشت تحريم‌ها عليه ايران، نه تنها خاطره دور اول تحريم‌ها در ابتداي دهه نود را زنده كرد كه تصميم‌گيري‌هايي مانند تخصيص ارز دولتي براي كالاهاي اساسي، به كمبود ذخاير ارزي دامن زده و سبب شكل‌گيري انتظارات تورمي در افراد شد. نتيجه آن نيز جهش 166 درصدي نرخ ارز و رسيدنش به 10783 تومان بود. در سال 97 نرخ تورم به 26.9 درصد رسيد و متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني نيز حدود 36 هزار و 500 تومان بود. بدين معنا كه براي اجاره يك خانه صد متري اجاره‌اي 3 ميليون و 650 هزار توماني لازم است. بيشترين قرارداد اجاره در اين سال نيز در فصل تابستان به امضا رسيد كه 35 هزار و 783 عدد بوده است. براساس آگهي‌هاي قديمي رهن كامل خانه‌اي صد متري و نوساز در سعادت‌آباد 300 ميليون تومان برآورد شد كه نشان‌دهنده تسري تورم به بازار خريد و فروش و اجاره مسكن است. نوسانات نرخ ارز در سال 98 و 99 نيز ادامه يافت. با وجود اينكه گزارش وزارت مسكن از متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني تنها تا پاييز سال 98 اعلام شده، اما آمارهاي بانك مركزي از افزايشي 32.4 درصدي قيمت‌ها در پايان پاييز 97 نسبت به 98 حكايت مي‌كند. بدين معنا كه متوسط نرخ اجاره هر مترمربع واحد مسكوني در پاييز به 61 هزار و 248 هزار تومان رسيد. نرخ تورم سالانه 98 و پاييز 99 به ترتيب 31.2 و 30.5 درصد گزارش شده است. متوسط نرخ ارز در سال 98 نيز در كانال 15 هزار تومان قرار داشت كه در پاييز سال جاري به قيمت‌هاي بالاتر از 30 هزار تومان را به ثبت رساند اما متوسط نرخ ارز در اين فصل در كانال 26 هزار تومان قرار داشت.
كمترين قرارداد اجاره، تابستان 98
تابستان 98، كمترين تعداد اجاره‌نامه از سال 92 به اين سو، ميان مالك و مستاجر امضا شد كه نشان از افزايش شديد و بيش از قدرت خريد خانواده‌هاست. در سال 98 اجاره آپارتماني 200 متري در نياوران با وديعه 700 ميليون تومان سه ميليون تومان و اجاره واحد مسكوني 50 متري در فرجام (شرق تهران) ماهانه يك ميليون تومان به شرط وديعه 100 ميليوني بود. با مقايسه قيمت‌ها در سال گذشته و جاري نشان مي‌دهد كه نوسانات نرخ ارز تا چه ميزان بر قيمت‌ها تاثير گذاشته است؛ واحد 200 متري در نياوران 300 ميليون تومان رهن و 35 ميليون تومان اجاره لازم دارد، رهن كامل اين واحد 10 ساله دو ميليارد و 300 ميليون تومان است. اما در محله فرجام نيز رهن كامل آپارتماني 40 متري در آگهي‌ها 200 ميليون تومان قيمت‌گذاري شده است.
متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها
براساس گزارش وزارت راه و شهرسازي از متوسط هزينه مسكن در سبد خانوارها، طي سال‌هاي 75 تا 95 سهم هزينه مسكن از 26.3 درصد به 28.6 درصد رسيده؛ شايد افزايش 2.3 درصدي رقم ناچيزي به شمار آيد، اما بدان معناست كه اين هزينه در دو دهه از 473 هزار تومان به 12 ميليون و 642 هزار تومان افزايش يافته است. نرخ اجاره در سال 75 براي منطقه يك متري 819 تومان بوده كه در سال 97 به 57 هزار و 660 تومان رسيد. ارزان‌ترين منطقه تهران در سال 75، 18 با ميانگين اجاره هر مترمربع 354 تومان بود. متوسط اجاره براي اين منطقه در سال 97 به 17 هزار و 587 تومان رسيد. متوسط نرخ اجاره در سال‌هاي 75 و 97 براي كل كشور به ترتيب 902 تومان و 36 هزار و 445 تومان اعلام شده كه در پاييز سال 98 به 46 هزار و 400 تومان و با حسابي سرانگشتي در پاييز سال جاري نيز به 61 هزار و 430 تومان رسيد. حدود 68 درصد افزايش در دو سال. از سوي ديگر گزارش سال 98 مركز آمار از سهم بخش‌هاي مختلف از سبد هزينه خانوارها نشان مي‌دهد 34 درصد از كل هزينه‌ها مربوط به بخش مسكن است؛ 17 ميليون و 267 هزار تومان كه 7 ماه حداقل حقوق يك كارگر است.
