روزنامه خراسان
1403/02/29
قانون جدید اجاره بها ضمانت اجرا دارد؟
محمد حقگو- تعیین سقف اجاره بها، سیاستی بود که از سال 1399 یعنی اوج گیری کرونا توسط شورای هماهنگی سران قوا اتخاذ شد. اگر چه در آن ضمانت های اجرا نظیر حمایت از مستاجران در مراجع حل اختلاف و .. دیده شده بود، با این حال، تجربه نشان داد که چه قراردادهای تمدیدی اجاره بها و چه قراردادهای جدید، به سقف های تعیین شده پای بند نمانده اند. با این حال، طبق قانون جدید سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها که اخیراً ابلاغ شده، نگاه جامعی به این مسئله شده و به نظر می رسد این بار دولت قصد دارد برخلاف رویه سابق، به طور جدی و عمل‌گرایانه این هدف در بازار اجاره را اجرا کند. در این گزارش به بررسی ضمانت های اجرای این قانون خواهیم پرداخت. به گزارش خراسان، تیرماه 99 و در دوران اوج کرونا بود که ستاد فرماندهی اقتصادی، با هدف حمایت از مستاجران، اقدام به تعیین سقف اجاره بها کرد. سیاستی که تا پارسال نیز ادامه داشت. بر این اساس، این سیاست در ابتدا اعلام می کرد که سقف اجاره بها برای قراردادهای (تمدیدی) اجاره در تهران 25 درصد، کلان‌شهرها 20 و سایر شهرها 15 درصد است و تقریباً چنین ارقامی (البته با میزانی اختلاف) برای سال های بعد نیز تعیین شد. اگر چه این اقدام در قالب یک بسته سیاستی چند بندی انجام می شد و به عنوان مثال زمینه برای دفاع از مستاجران در محاکم قضایی برای پیگیری شکایات خود فراهم شده بود، با این حال، تجربه نشان داد که در عمل، انحراف از این مصوبه کم نبوده است. به عنوان مثال، گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری که توسط مرکز آمار منتشر می شد،نشان می دهد که حداقل تا بهار 1400، متوسط افزایش اجاره بها برای قراردادهای تمدیدشده، 39.8 درصد و عملاً از سقف تعیین شده برای تهران هم بیشتر بوده است. قانونی برای مهار اجاره بها با این حال پیگیری های انجام شده در مجلس و دولت در سال های اخیر، منتج به قانونی تحت عنوان سامان‌دهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها شد که اخیراً نیز توسط رئیس جمهور ابلاغ شد. این قانون اگر چه در یک ماده خود، سقف افزایش اجاره بها را آن هم با شروطی تعیین کرده، اما به نظر می رسد جامعیت قابل ملاحظه ای نیز نسبت به مصوبه پیشین ستاد فرماندهی اقتصادی و... دارد. ضمن این که اظهارات نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که این قانون با توجه به آسیب شناسی های گذشته و همچنین رصد تجارب کشورهای دیگر تدوین شده است. 2 مهار برای رشد بهای اجاره طبق این قانون و همچنین اظهارات نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دو ملاک برای رشد اجاره بها در مناطق مختلف کشور به شرح زیر در نظر گرفته شده است:1-سامانه کشف قیمت: طبق ماده 9 این قانون، سامانه ای با همکاری وزارتخانه ها، معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری و همچنین با بهره گیری از ظرفیت سامانه ثبت معاملات املاک، فناوری های نوین نظیر هوش مصنوعی و در نظر گرفتن ملاک‌هایی از جمله موقعیت جغرافیایی، سن بنا، طبقه، تراکم، مصالح ساختمانی، فاصله از خدمات رفاهی، آموزشی و معاملات انجام شده مشابه، بازه قیمت و اجاره‌بها به صورت منطقه ای با اولویت کاربری مسکونی در کلان شهرها را کشف می کند. این اطلاعات به صورت برخط و رایگان در اختیار عموم مردم قرار می گیرد.2-تعیین سقف توسط شورای عالی مسکن: طبق ماده 7 این قانون، در استان هایی که نرخ تورم سالانه منتهی به اسفند بیشتر از 30 درصد باشد، شورای عالی مسکن سقف اجاره بها ... در آن ها را به میزان نصف تا معادل تورم عمومی سالانه تعیین خواهد کرد. موجران منصف تشویق می شوند طبق ماده 1 این قانون، از مشوق های مالیاتی برای موجرانی که قانون را رعایت کنند، نام برده شده است. به عنوان مثال، آمده که درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق ... و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستأجر هستند تا سقف اجاره ای که می پردازند، مشمول صددرصد (۱۰۰) تخفیف می شود. همچنین میزان تخفیف مالیاتی موجران برای زمانی که قرارداد اجاره دو ساله و سه ساله ببندند به ترتیب 70 و 100 درصد است. اجاره واحد مسکونی به خانوارهای سه فرزند به بالا نیز مشمول تخفیف 100 درصدی خواهد بود. کار برای موجران متخلف سخت می شود مصوبات قبلی ستاد فرماندهی اقتصادی در سال های گذشته یک اشکال در حوزه ضمانت اجرا داشت و آن این که مستاجر برای شکایت، دستش زیر ساطور موجر بود و موجر در آن هنگام یا با ایجاد مزاحمت های پنهان و یا با مشکل تراشی، مستاجر را یا مجبور به سکوت و یا تخلیه منزل می کرد. با این حال، در تبصره یک ماده 7 قانون جدید، این ضمانت اجرا قرار داده شده که «در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج سال بعد از انعقاد قرارداد، و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورای عالی مسکن، به پرداخت جریمه ای معادل سه برابر مبلغ غیر مجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه (مشتمل بر مبلغ اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض الحسنه)، محکوم میشود.» اگر موجران قرارداد اجاره را در سامانه ثبت نکنند قانون جدید موجران را مکلف کرده تا قرارداد اجاره را در سامانه ثبت معاملات املاک یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد ثبت کنند. در روزهای اخیر نیز سامانه خودنویس، امکان درج رایگان قراردادها را فراهم کرده است. با این حال، در صورتی که این ثبت (به منظور تخلف از قانون مانند دورزدن سقف اجاره بها) انجام نشود، تبصره 9 ماده 5 این قانون تصریح کرده که موجر مشمول تخفیف ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع این قانون نمی شود. همچنین در صورت درج اطلاعات خلاف واقع در این سامانه ها، در هنگام دعواهای قضایی احتمالی، صرفاً قرارداد رسمی ملاک قرار خواهد گرفت. سابقه موجران و مستاجران شفاف می شود اظهارات مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی هم چنین نشان می دهد که به مانند کشورهای دیر، سوابق رفتاری و مالی موجران و مستاجران در خصوص قراردادهای اجاره شفاف می شود. در آن صورت هر دو طرف با دید بازتری وارد معامله با یکدیگر خواهند شد.پربازدیدترین‌های روزنامه ها
