زخم عمیق بانکها به کالبد بازار مسکن
گروه مسکن و انرژی/ بر اساس ماده 4 قانون جهش تولید مسکن ، بانکها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، این رقم در سال 1403 حدود 7هزار میلیارد تومان و سال قبل(1402) 6هزار میلیارد تومان بوده است.
اما آمارهای بانک مرکزی حکایت از آن دارد که تا به امروز بانک ها نه به این تکلیف قانونی خود عمل نکرده اند، بلکه رفتارهای مخربی در بازار مسکن داشته اند که منتج به رشد قیمت ها و نوسان در این بازار شده است. مواجهه قانون با این تخلف آشکار بانکی، اعمال جریمه و مجازات های جایگزین است، جالب اینجاست که بانک های کشور، حاضرند تن به این جرایم مالی بدهند اما سهم خود را در تسهیلات دهی به بخش مسکن ادا نکنند. دلایل متفاوتی برای این عدم تمکین برشمرده می شود که مهمترین آنها ورود بانکها به سرمایه گذاری در بخش مسکن و فعالیت های سوداگرانه آنها در این حوزه است!
برای ریشه یابی عمیق تر مشکلات بازار مسکن ایران و بررسی کنشگری های سوداگرانه ای که توسط برخی بازیگران در این بازار صورت می گیرد باید مبتنی بر داده های تحقیقیاتی و پژوهشی کمی به عقب تر و دهه های 80 خورشیدی باز گردیم. دوره ای که در آن ، بانک ها به خصوص بانک های خصوصی وارد وداگری در بازار مسکن(وسایر بازارها) شدند تا برای خود ارزش افزوده خلق کنند. برای این منظور تجارت گفتگویی را با احسا سلطانی پژوهشگر و تحلیلگر اقتصادی ترتیب داده تا نوری به ابعاد پنهان بحران مسکن در ایران تابانده شود. سلطانی با تاکید بر اینکه نقش بانک ها در بحران مسکن مرتبط با امروز و این دهه نیست و عقبه ای ژرف تر دارد، این نقش و کنشگری را مورد ارزیابی قرار می دهد.
برداشت اول: من سفته بازی می کنم پس هستم
احسان سلطانی تحلیلگر اقتصادی در گفتگو با تجارت با اشاره به نقش بانک ها در بروز بحران مسکن می گوید:« در ایران یک بخش بانکی دولتی و بخش دیگری ذیل عنوان بانکهای بخش خصوصی وجود دارد. تحقیقات مستند و داده های آماری نشان می دهد که بانک های خصوصی که از سالهای ابتدایی دهه 80 خورشیدی تاسیس شده اند، نقش مخربی در سفته بازی های بازار مسکن ایفا کرده و از چند مسیر وارد رقابت در املاک تجاری در خیابان های اصلی شهرها و کلانشهرها شده اند. بالتبع حضور بانک ها در مناطق اصلی شهرها و خرید مستمر املاک، اثرات مخربی را در سایر واحدهای مسکونی داشته است. در یک نمونه خاص که در تحقیقات ما مورد بررسی قرار گرفته مرتبط با خیابان کریم خان تهران است. در واقع بانک ها در خیابان کریم خان تهران، اقدام به خرید برخی مجتمع ها و واحدهای تجاری و مسکونی خیابان های اصلی می کنند، بررسی های ما نشان داد که این ورود باعث افزایش قیمت بین 110 تا 120 درصدی قیمت های ملک در کریم خان در کمتر از 1سال آینده در آن برهه خاص شد!»
سلطانی ادامه می دهد:« اساسا بسیاری از بانک های بخش خصوصی که در دهه 80 تاسیس شدند، وابسته به شرکت های بزرگ ساخت و ساز در ایران بودند. این بانک ها پول هایی را که از مردم سپرده می گرفتند، وارد بازار مسکن و املاک می کردند. میانگین سودی که این بانک ها به مردم می پرداختند، فرضا 18تا 20درصد بود، اما میانگین رشد قیمت ملک 40تا 50درصد بود. بنابراین بانک ها سود بیشتر را بر خدمات بیشتر انتخاب کردند.یکی از اثرات مخرب حضور بانک ها در حوزه مسکن و املاک، ظهور شرکت های سوداگر بخش مسکن بود. در این سالهاست که ما با برخی پدیده های مخرب از جمله شرکت پ-ش در مشهد مواجه شدیم.این شرکت ها، پول های مردم را با سودهای بالا دریافت می کردند و وارد بازار مسکن در کلانشهرهای مختلف می کردند. این حباب که ترکید، اوضاع بحرانی شد و پول های مردم بر باد رفت؛ این شرکت ها هم اغلب ورشکست شدند. »
برداشت دو: تعاونی مسکن تشکیل دهید تا رستگار شوید
او با اشاره به اینکه این روند ادامه داشت و در مراحل بعدی گروهی از موسسات مالی و تعاونی هم تاسیس شدند و همگی وارد بازار مسکن شدند، می گوید:« این زنجیره که حلقه ابتدایی آن حضور بانک ها در بازار مسکن بود، باعث شد تا بهره مندی از یک مسکن حداقلی برای بسیاری از ایرانیان به یک رویای در دوردست بدل شود. یک دهه بر همین منوال ادامه داشت و قیمت ها در حال جهش بود. در سال 92 از آنجا که منشا سودهای این گروه ها و کارتل ها، رشد قیمت و سودهای بادآورده بود، رکودی عمیق حاکم شد و دیگر خبری از سودهای بادآورده قبلی نبود. بنابراین بانک ها با زیان انباشته مواجه شدند. طی سالهای 90 تا 96 مهمترین عامل خلق نقدینگی در اقتصاد ایران بانک های خصوصی بودند.چرا که این بانک ها دیگر سودهای هنگفت را کسب نکرده و دارایی های آنها هم در بازار مسکن فریز شده بود. این روند تا سال 96 ادامه داشت تا اینکه بانک ها وارد بازار سفته بازی ، سهام، دلار و سکه شدند و بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده دوباره بدهی بانک ها به بانک مرکزی کاهش می یابد.»
این تحلیلگر اقتصادی با اشاره به شکل گیری یک چرخه سوداگری و سفته بازی ازیک طرف و خلق نقدینگی از سوی دیگر یادآور می شود:«از سال 1400 دوباره رکود در بازار مسکن حاکم شد و بانک ها دست به همان اقداماتی در خلق نقدینگی زدند که قبلا در دهه 90 یکبار زیان انباشته بانک ها را پوشش داده بود. اخیرا شخص وزیر اقتصاد اعلام کرد 57 درصد میزان نقدینگی توسط یک بانک خاص ایجاد شده است!»
سلطانی در پاسخ به این پرسش تجارت که بانک ها به صورت بنیادین باید ایفاگر چه نقشی در اقتصاد باشند؟می گوید:«ما نمی گوئیم بانک ها به بخش های مولد ورود کرده و نقشی مانند کشورهای توسعه یافته ایفا کنند، اما حداقل در بخش هایی چون سرمایه گذاری در زیر ساختها و سرمایه گذاری در بخش حقیقی اقتصاد می توانند ورود و سرمایه گذاری کنند. اما بانک های خصوصی در ایران از روز نخست در بخش اقتصاد غیر حقیقی یعنی سفته بازی، نوسان گیری و دلالی ورود کرده اند. یکی دیگر از اقدامات بانک ها که در تحقیقات ما به صورت روشن به آن اشاره شده این است که بانک ها ، سپرده ها را از استان های دیگر هم جمع آوری و وارد بازار سفته بازی کرده اند! در سال 96 بانک های خصوصی بیش از 176هزار میلیارد تومان از استان های جمع کرده و در آبان ماه 97 که نرخ دلار از 18هزار تومان به 12 هزار تومان نزول می کند، تسویه می کنند.»
برداشت 3:سوداگری یا توسعه؛ مساله این است
این تحلیلگر اقتصادی درباره اقدامات مخرب بانک ها می گوید:«بانک ها به طور کلی 3رفتار بسیار مخرب داشته اند؛ یکی اینکه سوداگرانه وارد بازار مسکن شدند و باعث رشد شدید قیمت مسکن در دهه 80 شدند نهایتا هم ملک های خود را نفروختند و انحصار ایجاد کردند. دوم اینکه قیمت مسکن را به حوزه های سوداگرانه ارز و سکه مرتبط ساختند. سوم اینکه منابع را از استان های دیگر جمع کرده و به مرکز انتقال دادند. یعنی منابعی که می بایست صرف توسعه استان ها و شهرهای کوچک می شد راهی تهران شد و در راستای سفته بازی و دلالی به کار گرفته شد. یکی از ارکان مهم سفته بازی، نوسان گیر، تورم و سایر ناهنجاری های اقتصادی ایران ساختارهای مالی بانکی کشورمان هستند. هرکدام از این نهادهای مالی هم به یک طیف قدرتمند متصل هستند و از طریق این دامنه نفوذ رفتارهای مخرب خود را ادامه می دهند.» او یادآور می شود:«تا زمانی که مساله بانک های خصوصی در اقتصاد ایران حل نشود، وضعیت بازارهای کشور از جمله بازار مسکن بهبود نمی یابد. بانک ها یا باید پول چاپ کنند یا اینکه تورم بالا باشد تا این بانک ها سود کنند. آمارهای بانک مرکزی حاکی است که بانک های خصوصی هزار هزار میلیارد تومان سپرده از مردم گرفته اند اما به جای آن تسهیلات به مردم نداده اند. یعنی بانک ها که وظیفه بنیادین توزیع ثروت از دهک های برخوردار به سمت دهک های محروم را دارند از وظیفه اصلی خود دور شده و سپرده ها را به سمت بازارهای دلالی مسکن، ارز و سکه سوق داده اند. در روزهایی که دولت از اصلاحات اقتصادی صحبت می کند حتما باید رویکرد بانک های بخش خصوصی هم اصلاح شود.» سلطانی در پاسخ به پرسش دیگر تجارت در این خصوص که چرا دولت ها تا به امروز، اقدامی برای اصلاح این ناهنجاری نکرده اند؟ می گوید:« دلایل زیادی دارد؛ یکی اینکه این ساختارهای مالی به اندازه ای پیچیدگی و رذفتارهای غلط اقتصادی داشته اند که اگر دولت ها بخواهند اقدام به اصلاحات اقتصادی کنند، باید هزینه های بسایری صورت دهد، پول چاپ شود و نقدینگی آنها جبران شود. عامل مهمتر اما دایره نفوذی است که این بانک ها ایجاد کرده و هر کدام به یک بخش سیاسی با نفوذ متصل شده اند.»
برداشت آخر: همه مصائب به آزادسازی ختم می شود
این تحلیلگر در پایان در ریشه یابی موضوع خاطرنشان می کند:« این نوع رفتارهای ناهنجار اقتصادی پیامدهای آزادسازی اقتصادی است که در ایران از دهه 70 شکل گرفت. در تاریخ اقتصاد آمریکا هم در دهه 80 میلادی اتفاقی مشابه مشکلات بازار مسکن ایران رخ داده است.در آن برهه برخی کارتل ها و شرکت های مسکن در آمریکا تشکیل شدند و وام های کلانی از سیستم بانکی برای مردم گرفتند بدون اینکه ارزش افزوده ای ایجاد کنند. نهایتا این روند باعث شد تا مشکلات ریشه داری در اقتصاد آمریکا ظهور کند و دولت ناچار به تزریق ده ها میلیارد لار نقدینگی شود.»
