گروه مسکن و انرژی-زهرا سلیمانی:عبارت «احتکار زمین توسط دولت»ترجیع بندی بود که بسیاری از رسانه ها طی هفته گذشته به نقل از محمد باقر قالیباف رییس مجلس در خصوص نقش برخی نهادهای دولتی در احتکار مسکن مطرح کردند. قالیباف در همایش سراسری بنیاد مسکن اعلام کرد:« زمین های خالی در اختیار سازمان زمین و مسکن دو برابر بیشتر از زمین هایی هست که در آن مسکن ساختیم! اگر ۳۰۰ هزار هکتار از ۱۵ میلیون هکتار زمین خالی را به مردم واگذار کنیم مشکل مسکن حل می شود.» رییس مجلس همچنین اعلام کرد که سازمان ملی زمین و مسکن دو برابر مساحت زمین‌های مسکونی کل کشور، زمین‌های خالی در اختیار دارد. این گفته در حالی مطرح می‌شود که کمبود زمین همواره به‌عنوان یکی از علل عدم تسریع در تولید مسکن در کشور مطرح بوده است. طبق آخرین آمار، سهم زمین از هزینه نهایی مسکن در سال ۱۴۰۲ در مراکز شهری به ۴۲.۴ درصد و در تهران به ۵۵.۸ درصد رسید. برخی کارشناسان حتی سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن را حتی بین 60 تا 70 درصد نیز ارزیابی می کنند. این آمار به‌وضوح نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با قیمت زمین دارد و برای کاهش هزینه‌های مسکن، باید به مسئله گرانی زمین رسیدگی کرد. به عبارت روشنترف‌افزایش عرضه زمین عاملی برای تعدیل قیمت مسکن از یک طرف و خانه دار شدن دهک های محروم از سوی دیگر خواهد شد. اظهارات قالیباف اما با پایان همایش از یاد نرفت و باعث شکل گیری چالشی جدی در عرصه اقتصادی و حوزه زمین و مسکن شد. ابتدا وزارت راه و شهرسازی و سپس سازمان ملی زمین و مسکن وارد دایره پاسخگویی شده و اعلام کردند، اعداد و ارقام سهم دولت از زمین بسیار کمتر از درصد و عددی است که قالیباف اعلام کرده است! سازمان ملی زمین و مسکن دیروز به برخی از ابهامات در خصوص زمین پاسخ داد و اعلام‌کرد:« اکنون ۷.۵ درصد معادل ۱۳۶ هزار و ۵۰ هکتار از اراضی در اختیار این سازمان داخل محدوده‌های شهری قرار گرفته که همه این مساحت هم کاربری مسکونی ندارد، بلکه دارای کاربری‌های عمومی از قبیل فضای سبز، پارک‌ها، تجهیزات شهری، کاربری‌های آموزشی، فرهنگی، اداری و ... است. آمارهای موجود نشان می‌دهد که کل پهنه کشور که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن است، بیش از ۱۶۴ میلیون هکتار است که بخش اعظمی از آن کوه‌ها، جنگل‌ها، مراتع، رودخانه‌ها و دریاها و ... است که به گفته مراجع ذی‌صلاح ۱۱ درصد اراضی کشاورزی، ۴۸ درصد مرتع، ۹ درصد جنگل و ۱۹ درصد بیابان است و پُرواضح است امکان ساخت مسکن بر روی کل پهنه کشور در عمل ناممکن است». اما در کشاکش این اظهارنظرهای متفاوت و بعضا متضاد مسئولان تقنینی و اجرایی باید دید کارشناسان و تحلیلگران حوزه مسکن چه داوری از اظهارات دو سوی این مناقشه خواهند داشت. تجارت برای آگاهی از کم و کیف مووضع سراغ مجید گودرزی تحلیلگر بازار مسکن رفته تا پاسخی برای این پرسش بنیادین بیابد که آیا دولت را باید بزرگترین احتکارکننده زمین و مسکن در ایران قلمداد کرد و اگر اینطور است، چطور می توان از زمین های احتکار شده به نفع خانه دار شدن دهک های محروم و متوسط بهره برد؟

بستن حریم شهرها قیمت زمین را نجومی کرد
مجید گودرزی تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با تجارت در پاسخ به پرسشی در خصوص اینکه ایا دولت احتکار کننده زمین در ایران است؟ می گوید:«بخش بزرگی از مشکلات مسکن عمدی و دولتی است. کما اینکه شخص آقای عبدالعلی زاده هم به صراحت به این وقعیت اشاره کرده و گفتند در دولت آقای خاتمی دستور داده شد که حتی یک وجب به حریم شهرها اضافه نشود! طبیعتا وقتی دولتی اجازه ندهد به حریم شهرها اضافه شود، کمبود و گرانی زمین امری حتمی است. امروز هم بخش بزرگی از قیمت مسکن، قیمت زمین است. بر اساس آمارها حدود 60درصد قیمت کلی مسکن در ایران، قیمت زمین است. متاسفانه یا خوشبختانه هیچ کمبودی در بخش مسکن در ایران وجود ندارد و اگر نارسایی در بخش زمین مشاهده می شود، صد در صد عمدی است. » او با اشاره به اینکه مردم ایران دولت را مقصر کمبود و گرانی زمین و مسکن می دانند، یادآور می شود:« حداقل کاری که دولت ها می توانند انجام دهند، آن است که زمین کافی در اختیار مردم قرار دهند تا اقشار مختلف بتوانند ساخت و ساز انجام دهند. اما دولت ها با بستن حریم شهرها و طرح هایی مانند طرح های هادی، کاری کردند که قیمت مسکن سر به فلک کشیده و دارایی بسیاری از افراد و گروه ها که ذیل مالکان دردسر ساز جامعه ایرانی بودند ناگهان چند صد و چند هزار برابر شود. بر اساس محاسبات مستند ما، قیمت مسکن طی 30سال از 1372 تا 1402 به طور متوسط 1534 برابر شده است. یعنی رشدی 153هزار درصدی را تجربه کرده است. این رقم، فوق العاده وحشتناک است و حاصل کمبودهای عمدی است. این حق مردم است که صاحب زمینی در این کشور باشند و این حق باید از سوی مسئولان و تصمیم سازان مورد احترام قرار گیرد.» گودرزی ادامه می دهد:«من فکر می کنم جناب قالیباف در این بحث، سعی کرده اند چالشی ایجاد نشود و فقط به بخشی از واقعیت اشاره کرده اند. اساسا کل تکالیفی که در قانون اساسی برای خانه دار شدن مردم به دوش دولت ها گذاشته شده بر زمین مانده است. اما دولت در این اهمال کاری تنها نیست، بخشی از بزرگترین ترک فعل ها در حوزه مسکن در حوزه قانون گزاری است. طی 116سال کمترین میزان رویکردهای تقنینی مرتبط با حوزه مسکن بوده است. حتی قوانینی که تصویب شد اند هم فاقد ضمانت اجرایی لازم بوده اند. قانون ساماندهی بازار اجاره، مسکن و ملک یا مالیات ستانی از خانه های خالی از جمله این قوانین هستند که به مرحله اجرای درنیامدند. »

قیمت گذاری خودسرانه در بحث مسکن
این تحلیلگر بازار مسکن خاطرنشان می کند:«مسکن مقوله ای اجتماعی و اقتصادی است. برخی کارشناسان معتقدند ساماندهی بخش مسکن بعضا حتی از حوزه درمان هم ضروری تر است. ترک فعل هایی که از سوی مسکن انجام شده بسیار زیاد است. مثلا عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت حسن روحانی رسما اعلام کرده که هم ترک فعل های دولتی و هم ترک فعل های تقنینی در این بخش آسیب های زیادی وارد ساخته است. بازار مسکن ایران بر خلاف سایر کشورهای جهان رها شده است. امروز هم به دلیل قیمت گذاری های ناصواب، من درآوردی و چالش های قیمت گذاری خودسرانه این صنعت قفل شده است.بعضا مشخص است که ذینفعان این بازار به خصوص مصرف کنندگان آسیب می بینند.» گودرزی در پاسخ به این پرسش تجارت که مکانیسم توزیع این 300هزار هکتار زمینی که رییس مجلس به آن اشاره کرده باید چگونه صورت گیرد؟ می گوید:« در برنامه هفتم، مقرر شده که 2دهم درصد به حریم شهرها اضافه شود که رقم بسیار قابل توجهی است. از طرفی دولت سیزدهم احداث 57 شهر جدید را تصویب کرده که این مصوبه هم می تواند به خانه دار شدن دهک های محروم کمک کند. 27شهر از این تعداد شهر جدید در نوار ساحلی جنوبی کشور احداث می شوند. علی رغم اینکه آبادترین شهرهای ایران در حوزه جنوبی ایران و دریای عمان است، در ضلع شمالی خلیج فارس که شهرهای ایران قرار گرفته، یک شهر جدید هم احداث نشده است. بنابراین مصوبه احداث شهرهای جدید بسیار تاثیرگذار است.» این فعال اقتصادی در پایان یادآور می شود:«باید به مدیریت درست آمایش سرزمینی باز گردیم. بخشی از تراکمی که در شهرهای بزرگ کشور وجود دارد و باعث تراکم جمعیتی شده است مرتبط با موضوع مهم مدیریت غلط و عدم وجود آمایش سرزمینی مناسب است. اگر توزیع امکانات به درستی صورت گیرد و دولت دهک های محروم و متوسط را از زمین های رایگان بهره مند سازد و برای دهک های متوسط زمین با اقشاط بلندمدت در نظر بگیرد، بخش قابل توجهی از این مشکل حل و فصل خواهد شد.»