گروه اقتصادی-زهرا سلیمانی: راهبرد دولت برای حل ابربحران مسکن در کشورمان چست؟ این پرسش با توجه به اینکه بر اساس آمارهای نهادهای رسمی، حوزه مسکن تقریبا نیمی از اقتصاد کشور را شکل می دهد و از سوی دیگر بیش از نیمی از هزینه های خانوارهای ایرانی هم صرف اجاره بهای مسکن می شود و مهمتر از همه بیش ارز نیمی از خانوارهای ایرانی فاقد مسکن بوده و مستاجر هستند، واجد اهمیت ویژه ای است. در واقع دولت با حل مشکلات مسکن، می تواند اقدامات قابل توجهی در مقابله با فقر و بهبود وضعیت رفاهی و معیشتی شهروندان بردارد. وقتی آمارهای منتشر شده توسط وزارت کار در خصوص نسبت میان فقر مطلق و نداشتن خانه مورد بررسی قرار گرفته و در کنار این پیش فرض ها قرار داده می شود، یک نتیجه مشخص به دست می آید و آن اینکه معادله مسکن برای ایران مدل 1403 یک معادله جدی است. راهبرد دولت ها برای این ناترازی های حوزه مسکن اما چندان روشن نیست.  دولت از یک طرف اقدام به ادامه پروژه نهضت ملی مسکن کرده و از سوی دیگر با پرداخت ودیعه مسکن به زعم خود تلاش می کند سر و سامانی به وضعیت مستاجران مسکن بدهد؛ اما هیچکدام از این راهبردهای مقطعی نتوانسته وضعیت معیشتی خانوارهای ایرانی را حداقل در بخش مسکن رو به راه کند. این وضعیت نا به سامان ادامه داشت تا اینکه رییس مجلس در یکی از نطق هایش از احتکار زمین توسط نهادهای دولت خبر داد. بر اساس اعلام قالیباف در ایران حدود 1میلیون و 800هزار هکتار زمین بلا استفاده دولتی قرار دارد که به کارگیری 300هزار هکتار از این ظرفیت های مسکونی، مشکل مسکن دهک های محروم را حل و فصل می کند. برای بررسی ابعاد گوناگون این «چراها» و«چگونه ها» اما نیازمند اجماع نخبگانی و تحلیل های کارشناسی هستیم. تجارت به سهم خود تلاش می کند در گفتگو با تحلیلگران این حوزه پاسخی برای پرسش های طرح شده، ارائه کند. مسعود فراهانی کارشناس مسکن مرکز پژوهش های مجلس که در واقع نویسنده گزارش وزارت کار درباره نسبت میان فقر و مساله نداشتن مسکن است و بیت اله ستاریان استاد دانشگاه  و کارشناس بازار مسکن در این گفتگو تلاش می کنند ضمن تاباندن نور به ابعاد مختلف این گزارش، به این پرسش پاسخ دهند که راهبرد دولت برای مقابله با بحران مسکن چیست؟

مردم به دلیل مشکلات مسکن گرفتار فقرند
مسعود فراهانی کارشناس حوزه مسکن مرکز پژوهشهای مجلس در جریان گفتگو  نمودار مهمی در گزارش اخیر وزارت کار وجود دارد که به نظرم نیازمند تحلیل است. در این نموودار ذکر شده که در برخی استان ها، 100درصد مستاجران درگیر فقر هستند. روشن است که نمی توان گفت 100درصد مستاجران یک استان درگیر فقر باشند.، مساله این است که مثلا 40درصد شهروندان یک استان که مستاجر هستند، این 40درصد به دلیل درآمد ناکافی  و هزینه های بالا که هزینه های مسکن هم بخشی از آن است، درگیر فقر هستند. در برخی رسانه ها تحلیل های عجیبی درباره این موضوع ارائه می کنند که لازم است درباره آن روشنگری شود. چون من خودم این گزارش را نوشتم،  این فرض را در نظر داشتم که دولت هر سیاستی را در مورد خانواده های کم درآمد بخواهد اجرا کند که نهایتا نرخ مالکیت خانه را افزایش دهد، نیاز به زمان دارد.» او ادامه می دهد:« حتی اگر قرار باشد، فرمایش رییس مجلس هم اجرایی شود و زمین به خانوارهای محروم و متوسط اهدا شود، بازه زمانی حداقل 5ساله نیاز دارد تا  این افراد صاحب خانه شوند. باید دید در این بازه زمانی 5ساله خانواده ها کجا هستند؟ در بخش استیجاری خواهند بود. بنابراین هر سیاست کلان و بلندمدتی که بخواهد برای مسکن اجرایی شود، لازم است راهبردهای کوتاه مدتی هم در کنار آن برای بخش استیجاری تدارک دیده شود. یعنی یک دوره حداقل 5ساله یا 10ساله، باید کاملا به بخش استیجاری ثبات ببخشیم تا خانواده ها بتوانند از این طریق تامین مسکن مقطعی خود را ساماندهی کنند و بعد با اجرای سیاست های کلان، امکان خانه دار شدن خانواده ها فراهم شود.» فراهانی در پاسخ به این پرسش تجارت که آیا به نظر شما یک چنین راهبردی در حال حاضر در دولت وجود دارد؟ می گوید:« راستش را بخواهید موضوع الحاق زمین به شهرها به صورت کلی در حال اجراست. اما گزارشی از کلیت موضوع ارائه نشده است. منظورم از گزارش این است که مثلا وزارت راه و شهرسازی گزارشی از شهرهایی که الحاق زمین در  خصوص آنها انجام شده، ارائه کند. محدوده جغرافیایی این شهرها مشخص شود، تعداد خانوارهای هدف تعیین شوند. نوع ثبت نام و نوع انتخاب متقاضیان شرح داده شده باشد و مشخص شود دورنمایی در نظر گرفته شده است. در این صورت مردم و کارشناسان متوجه می شوند که دولت در حال اجرای این پروژه است.  این کارشناس حوزه مسکن مرکز پژوهشهای مجلس در ادامه یادآور می شود:«موضوعی که من هم مانند شما شنیده ام، مجموعه ای از اخبار پراکنده درباره مسکن است. در مورد آن هم اظهارنظر خاصی نمی شود. در حد احتمال و به دستور کار آوردن سیاسی یک پروژه است تا اینکه راهبردی در حال اجرا باشد. گروه های مختلف و صاحب نفوذ هنوز در حال رایزنی هستند که در کدامین نقاط و بخش ها این  گسترش شهرها صورت گیرد. به عنوان نمونه شخصا از شهرهایی چون اراک، اردبیل، همدان اطلاع دارم که این گسترش ها اجرایی شده است. مناطق وسیعی را هم شامل می شود. اما از جزئیات مسائل اطلاعی ندارم.» اما در پاسخ به پرسش مشخص شما باید بگویم دولت هنوز بسته سیاستی منسجی در این خصوص ندارد، چرا که اگر یک چنین بسته ای وجود داشت حتما منتشر کرده بود.

راهبردهای مسکنی به اجماع نخبگانی نیاز دارد
بیت اله ستاریان استاد دانشگاه و تحلیلگر بازار مسکن درباره راهبرد دولت در خصوص حل بحران مسکن می گوید:« این مشکل مرتبط با امروز و این دولت نیست؛ هر دولتی که روی کار آمده، راهبردی متفاوت و بعضا متضاد با دولت قبل را در دستور کار قرار داده است. در دولت سازندگی، ایده اعطای زمین های شهری دنبال شد. در دولت اصلاحات این ایده به رویکرد تسهیلات زودبازده تغییر رویه داد. در دولت های نهم و دهم، پروژه مسکن مهر در دستور کار قرار گرفت و منابعی زیادی را بلعید بدون اینکمه زیرساختهای مسکن مهر تدارک دیده شده باشند. دولت روحانیف ایده هایی مانند مسکن اجتماعی را در دستور کار قرار داد. دولت سیزدهم سراغ ساخت 1میلیون مسکن در هر سال رفت و دولت جدید هم اعلام کرده به دنبال اجرای طرح نهضت ملی مسکن است. این همه تفاوت و تضاد نشان دهنده نبود یک الگوی مشخص برای مسکن است.» این کارشناس ادامه می دهد:« آمارها حاکی است که مسکن در ایران حداقل نیمی از هزینه های خانوارها را به خود اختصاص داده، از سوی دیگر مسکن تقریبا نیمی از اقتصاد کلان را شکل می دهد. در حال حاضر نرخ تورم مسکن بر اساس اعلام بانک مرکزی بالای 38درصد است، در حالیکه نرخ تورم کلی در کشور حدود 31 درصد است. این اعداد و ارقام حاکی است که نرخ فزاینده تورم در بازار مسکن از میانگین نرخ تورم در جامعه بالاتر است.
..با یک چنین اعداد و ارقامی لازم است که بسته های اجرایی متمرکزی برای حل معضل مسکن تهیه شود که متاسفانه اینگونه نیست.» ستاریان با اشاره به اینکه برای حل بحران مسکن در ایران قبل از هر چیز به اجماع نخبگانی نیاز است، می گوید:« دولت تاکید کرده برای اجرای پروژه هایش از طریق نظرات کارشناسی و اجماع نخبگانی عمل می کند. باید دید اکثریت کارشناسان کشورمان درباره حل معضلات مسکن چه راهبردی را ارائه می کنند؟ قبل از پاسخ به این پرسش باید دید ظرفیت های ما در این بخش چه مواردی است؟ بخش قابل توجهی از هزینه های مسکن در ایران، مرتبط با قیمت زمین است؛ دولت با اعطای زمین رایگان به دهک های محروم و اعطای زمین های اقساطی بلندمدت به دهک های متوسط می تواند با یک تیر چند نشان بزند. »