روزنامه ایران
1401/10/17
سهم 70 درصدی سوداگران در بازار مسکن
گروه اقتصادی / بر اساس آخرین آمار مربوط به بازار مسکن شهر تهران متوسط قیمت هر مترمربع مسکن، ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۹ و ۴۷.۵ درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر با وجود افزایش قیمت مسکن، در آذرماه، تعداد معاملات انجام شده ۱۰.۲ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۲۷.۲ و ۴.۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد. بررسی میدانی ما از معاملاتی که در بنگاه‌های املاک انجام میشود نشان می‌دهد بیشتر معاملات مسکن از سوی افرادی است که مسکن را به قصد کسب سود می‌خرند و در واقع سهم متقاضیان مصرفی از افزایش تعداد معاملات مسکن سهم قابل‌توجهی نیست. هر گاه قیمت مسکن بالا می‌رود تعداد معاملات نیز بیشتر میشود در حالی که توان مالی متقاضیان مصرفی در این زمان کمتر میشود و آنها نمی‌توانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند، بنابراین افزایش قیمت مسکن با معاملات سوداگری در ارتباط مستقیم است. هر چند نمی‌توان گفت رشد قیمت مسکن به‌صورت صددرصد به‌خاطر سوداگری است اما سهم سوداگری در آن قابل توجه است.مهمترین اثری که معاملات سوداگری در بازار مسکن دارد رشد بدون ضابطه قیمت است. برخی افراد، دستگاه‌ها و شرکت‌ها مالک بیش از چند واحد مسکونی هستند که تقاضای کاذبی را در بازار ایجاد کرده است به این صورت که این افراد، سازمان‌ها، شرکت‌ها یا نهادها با خرید و فروش مکرر ملک بر رشد قیمت در این بازار اثر می‌گذارند. در ایران برخلاف بسیاری از کشورها، هیچ مالیاتی از معاملات و خرید و فروش مکرر ملک اخذ نمی‌شود به همین دلیل سودآوری معامله مسکن برای مالک تقریباً هیچ هزینه‌ای ندارد، در حالی که در کشورهای دیگر اگر اشخاص بیش از یک ملک را در اختیار داشته باشند یا اقدام به خرید و فروش ملک مازاد کنند ملزم به پرداخت مالیات‌های سنگین هستند که حتی در معامله دوم یا سوم بیش از 70 درصد قیمت را باید مالیات بپردازند. همین قانون موجب کنترل بازار مسکن در این کشورها شده و افراد معمولاً جز ملک مصرفی، ملک مازاد در اختیار نداشته و در بازار مسکن معاملات مکرری ندارند.
به‌منظور ساماندهی بازارهای غیر مولد و با هدف غیرجذاب شدن معاملات بخش غیر مولد اقتصاد کشور «مالیات عایدی بر سرمایه» در دستور کار مجلس قرار گرفت اما حدود دو سال است که در کمیسیون اقتصادی مجلس و صف طرح‌های در دستور کار صحن علنی مجلس خاک می‌خورد. تقاضای سوداگرانه در کنار عوامل دیگری مانند رشد نقدینگی، ازجمله عواملی است که موجب نوسانات قیمتی در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن، خودرو، طلا و ارز میشود. این نوسانات قیمتی با ایجاد نااطمینانی از یکسو و با افزایش قیمت از سوی دیگر موجب اخلال در روند فعالیت‌های اقتصادی شده و تقاضای مصرفی مردم را با مشکل مواجه می‌کند. برای محدودسازی فعالیت‌های سوداگرانه و همچنین رعایت عدالت و حمایت از فعالیت‌های مولد، وضع مالیات بر عایدی سرمایه ضروری است. مالیات تنظیمی عایدی سرمایه با هدف حل مشکل‌های بیان شده، یکی از پایه‌های مالیاتی است که از دیرباز (بیش از ۱۰۰ سال) در بسیاری از کشورها اجرایی و در سال ۲۰۲۱ دست‌کم در ۱۴۲ کشور استفاده شده است و انتظار می‌رود با وضع این مالیات، نوسانات قیمتی ناشی از سوداگری کاهش یابد.
هفته گذشته تعدادی از نمایندگان مجلس خواستار مسکوت ماندن طرح مالیات بر عایدی سرمایه شدند که این پیشنهاد در صحن علنی رد شد. فعالان بازار مسکن می‌گویند وقتی شاهد سوداگری در بازار مسکن و حتی بازارهای غیر مولد دیگر هستیم تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه و تبدیل آن به قانون ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. اصلی‌ترین موضوع در برنامه مالیات از عایدی سرمایه (در صورت تصویب در مجلس) ساماندهی بازار مسکن و کاهش یا حتی به صفر رساندن فعالیت‌های سوداگرانه مسکن است. بخصوص که در حال حاضر بر اساس گفته فعالان بازار مسکن تا ۷۰ درصد معاملات مسکن در سال به بخش سرمایه‌ای و تنها ۳۰ درصد معاملات به بخش مصرفی اختصاص دارد. کارشناسان اقتصادی پیشنهاد می‌کنند با توجه به اینکه در طرح مالیات بر عایدی سرمایه، تکالیف مالیاتی علاوه بر اشخاص حقوقی، شامل اشخاص حقیقی هم میشود لازم است با تفکیک نیازهای مصرفی از تقاضای سوداگری، اخذ مالیات صرفاً از فعالیت‌های سوداگرانه و به قصد سودجویی باشد. مثلاً معافیت مالیاتی املاک مسکونی به تعداد افراد خانواده در نظر گرفته شود، به این ترتیب نارضایتی از اخذ مالیات به این بهانه که معامله املاک در جهت رفع نیاز بوده نیز کاهش می‌یابد.
بستر اجرایی مالیات بر عایدی سرمایه علاوه بر فراهم‌سازی امکان اخذ مالیات بر عایدی سرمایه و کاهش سوداگری، شفافیت اقتصادی و جلوگیری از فرار مالیاتی را نیز به‌دنبال دارد. هدف مالیات بر عایدی سرمایه، جلوگیری از ورود تقاضای کاذب و غیرمصرفی به بازار دارایی است. یعنی افراد صرفاً به خاطر نیاز به استفاده از یک واحد مسکونی، متقاضی خرید مسکن شوند، برای خرید ارز زمانی به بازار مراجعه کنند که نیاز مصرفی و واقعی داشته باشند و برای استفاده خود و خانواده از خودرو، متقاضی خرید خودرو شوند. هنگام بررسی طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی نیز تأکید کرد «از کلیات طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری حمایت می‌کنیم، با توجه به اینکه طرح مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری در مقام اجرا ممکن است برای برخی دستگاه‌ها مانند وزارت راه و شهرسازی قابلیت‌های اجرایی داشته باشد، نقطه نظراتی در جزئیات طرح داریم که حتماً اعلام خواهیم کرد.»
شیوه طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه به‌گونه‌ای است که سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان زیرساخت‌های اجرایی این پایه مالیاتی به حساب می‌آید. بسیاری از کارشناسان اقتصادی معتقدند بدون داشتن بانک اطلاعاتی در این بخش و شناسایی راه‌های فرار مالیاتی از سوی سوداگران مسکن، برنامه‌های مالیاتی در بخش مسکن کارآمدی ندارد. تا زمانی که سامانه املاک و اسکان کشور تکمیل نشود، ممکن است تصویب پایه‌های مالیاتی در این بخش،هنگام اجرا با مشکل مواجه شود. مثلاً در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل کامل نبودن سامانه املاک و اسکان کشور مشکلاتی بر سر نظام مالیاتی دیده میشود. با توجه به مشکلاتی که سامانه اسکان و املاک برای ثبت اطلاعات مالکان واحدهای مسکونی دارد رفع این مشکلات برای اجرای دقیق برنامه مالیات از عایدی سرمایه ضروری است.
به منظور ساماندهی بازار مسکن سیاست‌های مختلفی اجرا میشود. افزایش عرضه و تولید مسکن، پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت یا خرید خانه و حمایت از دهک‌های هدف با ساخت مسکن برای آنها بخشی از این سیاست‌ها است، اما کارشناسان حوزه مسکن تأکید می‌کنند در کنار این برنامه، کاهش سوداگری در بازار مسکن تأثیری مستقیم در کنترل قیمت در این بازار دارد. حتی اجرای برنامه‌ها اگر با برنامه بازدارنده مالیاتی همراه نباشد، اهداف ساخت و تولید مسکن و افزایش عرضه آن را تحت تأثیر قرار می‌دهد و در واقع اثر آن را کم رنگ می‌کند. در بازار مسکن هر چه معاملات به سمت معاملات مصرفی و در جهت پاسخ به تقاضای واقعی باشد معاملات شفاف و قیمت‌ها نیز به قیمت متعارف نزدیک‌تر خواهد بود. ابزار مالیاتی در حال حاضر در بیشتر کشورها ابزار کنترلی سوداگری در بازار مسکن است که در کشور ما هنوز اجرا نمی‌شود.
